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（营销策划）河南开封大梁路项目前期策划报告  开封大梁路项目前期策划报告 开封大梁路项目前期策划报告 委托单位：开封市裕康房地产有限公司 报告单位：郑州正源行房地产咨询有限公司 报告时间：二008年1月 正源行 地址：郑州市金水路24号润华商务花园B座5楼 电话：0371-6358151663844656 E-mail:zhengyuanhang001@163.com （版权所有未经同意不得采用）  开封市场报告 第一部分、宏观市场调查 宏观经济 1、开封简介 2、开封人口及收入情况 二、城市规划 1、郑汴一体化规划 2、城市整体规划 三、相关政策 四、房地产市场 第二部分、区域房地产市场 新区情况 高端市场细解 产品情况 个案分析 第三部分、客户分析 1、各楼盘的客户情况 2、开封市高收入人群情况 3、购房客户对目标楼盘的优缺点评析 第四部分、项目地块分析： 一、地块基本情况 二、地块周边环境 三、地块项目swot分析： 四、项目立地总结： 第五部分、市场结构分析 第一部分、宏观市场调查 一、宏观经济： 1、开封简介： 历史古城，旅游圣地 开封市开封，简称汴，现为河南省地级市，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，位于中国中部。自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。现在全市各级文物保护单位184处，其中，国家级5处，省级17处，市级26处，县级136处.开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市。 开封市 郑汴一体化地处中原，交通便利 郑汴一体化 开封地处中原，交通便利，连接“欧亚大陆桥”的陇海铁路从市内穿过，京广铁路和京九铁路左右为邻，北京至广州的106国道和天水至连云港的310国道在此交汇，开（封）洛（洛）、开（封）商（丘）高速公路成为横穿河南的黄金通道，黄河公路大桥使得天堑变为坦途，全市公路密度高于全 国、全省平均水平。 开封市中心距郑州市中心72公里，两城市边界处相隔不足40公里，属于45分钟通勤圈。郑开大道的打通，使郑汴一体化进入实质性的阶段，郑州与开封的连接更加紧密； 2、开封经济及人均收入 幅员辽阔，人口众多 全市总面积6444平方公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。 城市变迁，发展缓慢 1957年，河南省委、省政府搬迁，大批有能力的人士到了外地，而留在开封的大部分是小生产者和他们的后代，他们成为开封城市的主体，担负着城市的建设，这些小生产者眼光狭窄，思想保守，容易满足现状，或者是得过且过，不能大刀阔斧地改革，做什么事总是比别人慢一拍，他们的思想阻碍着开封城的发展。 郑汴一体化，促进经济复苏 ２００３年底，整个开封市的国内生产总值２８２．０９亿元，在河南省１８个省辖市中排名第１３位，其财政收入是８．７５亿元，全省排名１５位，其工业增加值是８９．３６亿元，全省排名第１６位，也就是说，开封市的经济水平一直在河南省倒数三、四位上徘徊 开封市自从郑汴一体化提出以后经济迅速增长，07年的生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，全社会固定资产投资完成166.3亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%； 正源行观点： 目前开封城市地广人多，以旅游经济为主，缺少高薪行业，高消费能力水平较低； 二、城市规划： 1、郑汴一体化规划： 交通促使一体化加速 郑汴一体化目前已经随着郑开大道的开通进入时实质性的阶段，而在郑汴一体化中开封的定位是要充分发挥自身作为国家历史文化名城的优势，强化开封的文化、教育、旅游、休闲、娱乐功能，通过老城改造和新城建设来恢复古城风格，尽可能恢复原有水系，焕发古城活力。 完整产业带促进两城经济一体化 针对开封的工业薄弱的情况，在郑汴中间目前正在规划的郑汴中间工业带规划了多个工业类型板块，这将大大提高相对薄弱的开封工业的发展，进而提高开封当地的经济水平和人均的收入情况； 由于老城区对文物保护的管理，制约了城市的发展，在开封的西面又形成了一个以大梁路为中轴的新城区，目前各大政府机关与事企业单位都已经入住，开封大学与河南大学新校区也落户新区，促使开封整个城市向西倾斜，随着郑汴一体化的进程加速，新区作为连接的桥头堡首当其冲； 2、城市整体规划： 加强新区，扩大城市框架 根据市政府近期出台的2005-2010年的城市规划中明确指出，以建设开封特大城市为目标，立足现有基础，发挥区位、人文优势，壮大五大支柱产业，加大中心城市建设力度，以汴西新区开发为突