境外房地产基金投资模式专题研究.pptVIP

? 地方商务部门审批后，需要到商务部备案 ? 禁止从境外贷款 ? 投资限制类房地产项目的核准 ： ? 限制类：高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会 展中心等高档房地产项目的建设、经营，总投资 额在 5000 万美元及以上的，由国家发展改革委 核准项目申请报告。 ? 非限制类：其他房地产项目，总投资 1 亿美元 及 以上的由国家发展改革委核准项目申请报告 。 中国限外政策 简 述 – 31 – ? 投资人限制 ? 严格控制 以返程投资 方式（包括同一实际控制人）并购 或投资境内房地产企业，境外投资者不得以变更境内房 地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。 否则，将被追究逃骗汇责任。 ? 返程投资是指一个经济体境内投资者将其持有的货币资 本或股权转移到境外，再作为直接投资投入该经济体的 经济行为。包括但不限于以下方式：购买或置换境内企 业中方股权、在境内设立外商投资企业及通过该企业购 买或协议控制境内资产、协议购买境内资产及以该项资 产投资设立外商投资企业、向境内企业增资。 国家 对 于外 资 投 资 房地 产 政策 – 32 – ? 股权及项目转让限制 ? 外商投资房地产企业的股权和项目转让，由 商务主 管等 部门严格按照有关法律法规和政策规定进行 审 批 （审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批 及项目立项审批）。投资者应提交履行《国有土地 使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、 《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地 使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证 明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。 国家 对 于外 资 投 资 房地 产 政策 – 33 – 境外房地产基金投资模式 – 34 – ? 房地产基金的定义及构成 ? 境外房地产基金介绍 ? 境外房地产基金投资业务类型 ? 中国限外政策简述 ? 境外房地产基金投资模式 ? 美国世纪桥中国房地产基金 – 2 – ? 定义： ? 专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面 的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众 多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业 化管理的一种投资体制。 ? 设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规 模效益。 – 3 – ? 1 ）发起人 ? 即设立或拟设立基金的法人，它是房地产基金最初创 立的组织者。房地产基金发起人，可以是一个也可以 是多个。 ? 2 ）经营人 ? 即房地产基金的经营管理公司，也可以是房地产开发 企业。 ? 3 ）保管人 ? 即房地产基金托管人。 – 4 – ? LPGP ： ? 企业管理权和出资权的分离，结合企业管理方和资金 方的优势，是国外私摹基金的主要组织形式。 ? LP 是 limited partner （有限合伙人） 有资本的人，投资者，不参与投资管理活动 ；对其认 缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。 ? GP 是 general partner ( 一般合伙人） 给有资本的投资者管钱的人，也可自己有钱投入也参 与管理的。 ? GP 对合伙企业债务承担有限连带责任。 – 5 – ? LP 的权利： ? 通常出资 99% 。 ? 有限参与权。建议和投票表决权。 ? 对合伙基金经营状况的知情权。 ? 获得合伙投资收益的权利。一般基金投资收益的 80% ，分 配优先于 GP 。 ? 转让合伙利益的权利。一般不退伙，但可以转让其合伙权 益，收回其对合伙基金的投资。 – 6 – ? LP 的义务： ? 按照约定出资。分期出资，首期一般为基金总额 23%-33% ，剩余的按照协议分期投入，或者根据 实际投资进度和业绩分期投入。 ? 不参与合伙基金日常业务的管理和控制。 – 7 – ? GP 的权利： ? 经营控制权。 ? 年度管理费。合伙基金总额的 1%-3% 。 ? 基金投资利润分成的权利。投入 1% 资金，但享 受基金投资收益 20% 左右的分成。 – 8 – ? GP 的义务： ? 出资义务。基金资本总额 1% 的资金。 ? 对合伙债务承贷连带清偿责任。 ? 信息披露义务。财务报表、企业价值和年度发展 情况报告，并邀请合伙人参加基金年会。 ? 信义义务、忠诚义务和谨慎义务。不能有利益冲 突。不得有严重疏忽或者不计后果的行为以及故 意渎职或违法的行为。 ? 遵守合伙协议的义务。 – 9 – 境外房地产基金介绍 – 10 – ? 汉斯（ Hines ）“新兴市场房地产基金”：万国公寓、盛 世大厦、公园大道、上海 21 世纪大厦、新江湾城加 州·水郡、大连综合项目 ? 麦格理银行“第一中国房地产发展集团”（ First China Property Group FCPG ）：上海安亭“澳丽映象”、 “城市酒店公寓” ? 麦格理银行 MGPA(Macquarie Global Property