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房地产信托融资优势、运营模式及其风险控制分析 [内容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其风险控制，阐述了天津市房 地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善天津市房地产 信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资 [作者简介]：陈柳钦（1969-），男，湖南邵东县人，经济学硕士，天津社会科学院教 授，哈尔滨商业大学经济学院教授，硕士研究生导师。在《经济科学》、《经济管理》、《经 济理论与经济管理》、《中国软科学》、《经济研究参考》、《改革》、《中国经济导报》、《中 国改革报》、《中国信息报》等多种经济类核心期刊、专业期刊和权威报纸上发表论文400 余篇，主研和参与国家社会科学基金课题、国家软科学课题、省部级课题和其他各类政府咨 询课题等 30 余项，出版专著 4 部。研究方向：产业经济、城市经济。 [联系地址：天津市河西区宾西路西园西里 39—501# （300061）陈柳钦收，联系电话为： 022 自2001 年我国信托投资 “一法两规”( 《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信 托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上 开始扮演起日趋重要的角色。以 2002 年 7 月 28 日 “新上海国际大厦资金信托计划”─— 中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和 模式推动着房地产的发展。2003 年底，中国第一支商业房地产投资信托计划 “法国欧尚天 津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前， 中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行 121 号文件和国务院 18 号文件”出台， 房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 （一）房地产信托的内涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏 观调控的大背景下，除了靠商业银行 “输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相 融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代 金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人 (信托投资公司)遵循信托的 基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支 付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托 人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的 行为。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求房地产开发资 金来源的需要，资金形式的房地产信托得到了更多的重视，2004 年 10 月推出的《信托投资 公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)中所指的 “房地产信托业务”事实上也仅 限于资金形式的房地产信托。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房 地产业的发展提供了大最的资金和手段。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股 权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如 “200份”、流通性、营 销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。 2、房地产信托融资的优势。房地产信托融资具备三大基本优势: （1）信托融资创新空 间宽广，并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平 台优势，通过一系列制度安排，实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。 银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活，可 以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品，突出表现在信托对不同 阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案，从开发资金、流动资金到后期的消费资金， 乃至一些特殊问题，如 “烂尾楼”等都可以通过信托解决，从而增大市场供需双方的选择空 间。（2）信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规 充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后，其财产处于这么一种 “特殊状态”：它既 能充分地体现委托人或受益人的 “意愿”、 “利益”和 “特殊目的”，又不记在委托人的所 有权益项下，独立于委托人的其他自有财产而存在；它名义上为受托人所有，但又不失为委 托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同：受