无锡西水东房地产项目营销策略思路汇报下.pptxVIP

西水东国际城市艺术公众示范区 城市国际化进程的符号 凝聚人类伟大公共精神载体What’s public我们的客群[西水东]公共示范区的特性决定了她所面对的客群是所有的大众[西水东]是包容性的，是为每一个人打造的[西水东]属于全无锡，甚至全华东，全世界项目的特殊性决定了项目推广人群西水东复合型公众领地项目客群泛客群泛群客释义：区别于普通项目单一特定的客户。泛客群指广义上整个功能所面对的客群。项目除了那些对住宅有需求的购房人群外，还要有大量针对公众产品需求的公众人群，如商业的消费人群、那些对艺术展示感兴趣的人群。从广义上说，项目的客群将是整个无锡，甚至整个长三角的客群。项目泛客群分层图解被地区历史文化传统感召的客群，来西水东旅游，去博物馆、展览馆、一些景点参观公众客群喜欢现代生活感觉的客群，来这里进行休闲娱乐，去电影院、音乐馆、图书室享受生活喜欢这里的商业氛围，来此购物SHOPPING的客群泛客群认识到区域价值和产品价值，想占有稀缺价值、彰显身份地位的客群为区域历史文化底蕴所吸引，传承文化载体的客群购房客群为生活理念所吸引、渴望享受现代便捷生活的客群销售部分经营部分客群关系西水东商业公寓画廊博物馆商业景点创意园展览馆办公公众领地全民主场公众领地中的私宅经营部分的认可程度越高，销售部分的价值越高公众客群购房客群购房客群正是公众客群中那些认可我们理念的有钱人客户区域分布华东分布关系籍由无锡在长三角中的经济战略位置、盛高等国际团队品牌的影响力，项目规划高端等因素，项目的辐射力不会仅限于其所在地无锡，诸多天时地利人和构筑一起的项目辐射力，将覆盖华东区域。购买联动华东客群自主判断力并强谙投资之道，在这种观点的普遍认知下，无锡的购买客群将被充分带动。而无锡这边通过传播，产生的公众影响力也将反过来影响到整个华东客群的认识。无锡立足无锡，传播华东直面购房人群热爱生活的社会精英阶层（官、商阶层）400万公众客群4万购房客群及华东整个区域的投资人群Ideas and plans营销思路与计划营销背景工程进度市场情况工程进度一、项目于2008年12月开工，共分7期开发，全案预计2015年交付2012.7开工2014.05预售2008.12开工2010.10预售2009.7开工2010.10预售2011.10开工2012.10预售2010.7开工2011.10预售2010.12开工2011.10预售2009.12开工2011.5预售2008.12开工2009.10预售2009.12开工2011.5预售2009.7开工2010.5预售二、项目一期9.7万方，预计09年5月现场售楼处进场，09年10月首期开盘市场情况高端物业供需关系08年高端物业供需平衡被大大拉开，供应远大于需求；受宏观环境影响，09年高端市场的需求量最多保持或者甚至低于08年的水平。高端物业价格走势从其价格的走势看， 06年、07年、08年高端物业价格增幅分别为26%、15%、11%，考虑到宏观环境的限制，保守估计09年市场价格的增幅有限，甚至有可能下降，预计2009的高端住宅物业平均价格应该在9200元/平米左右。主要竞争项目情况楼盘名称发展商产品诉求点销售价格（元/㎡）销售率常工城尚城江苏常工地产市中心近、精装修+外立面用材打造高档的概念全精装修，10000-15000　蠡湖一号江苏阳光置业依托蠡湖风景区的概念进行包装9000－13000　世贸国际公寓世界贸易中心有限公司太湖大道CBD位置+整体的用材10000－15000　朗诗未来之家无锡朗诗置业高科技住宅+地段优势10000－12500　茂业豪园无锡茂业置业城市综合体的优势9000－11000　天安曼哈顿无锡天安置业地段优势+周边居住氛围未定价，预计12000　万科金域蓝湾无锡万胜置业浓缩一城之脉，历史文化+地段+万科品牌8500　可以看到市场上的个案还是停留在打造住宅理念，纯粹的依靠住宅本身的地段、区位等特质在进行销售。项目名称区域板块发展商占地面积（万㎡）对应项目凯宾斯基东侧地块太湖广场板块凯燕置业2.6暂无锡国土2006-67地块太湖广场板块九龙仓置地33.7暂无市图书馆西侧地块太湖广场板块江苏南城置地2时代国际河埒核心商务区地块河埒口板块大连万达18无锡万达城市广场新区江海路西侧地块新区板块民生地产26.8长江国际社区机床厂地块梁溪河板块万科地产15.57万科金域蓝湾虞湾里地块学前街板块恒威地产10暂无原军分区地块五爱路板块市房开4.36暂无金星睦邻中心地块红星路板块嘉宝置业5.23暂无银河湾花园太湖新城板块常州华光8.26无锡银河湾五岳荣公馆河埒板块市房开10.43暂无锡国土2007-2五里湖板块太湖山庄度假村1.52太湖山庄锡国土2007-3太湖新城板块万都置业4.57蠡湖尚郡锡国土2007-4太湖新城板块柯兰实业9.