济南齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案.pptxVIP

齐鲁经一历山项目产品定位及营销策划方案 思源已成立20个城市公司，服务范围遍及华北、西北、西南、华中及东北等五大区域，其中思源在华北地区处于绝对领先地位，思源的全国战略布局为我们的客户在更广阔的范围内提供更多的服务，提供了条件。 思源经纪已经成长为全国三大地产策划与综合经纪服务商，是中国北方区规模最大、专业水平最强、经济实力最大的地产综合服务公司。强大的实力为我们的合作伙伴提供更为优质的服务，奠定了基础。思源于07年底进入济南，2009年济南思源所代理的4个在售项目均超额完成了甲方的既定目标和思源公司内定的目标。实现12.5亿的年度实际代理销售额，使得思源入济两年即进入济南房地产代理市场前三甲。2010上半年，济南思源完成4个亿。项目三问---知己知彼、百战不殆产品策划---我们如何打造这个项目营销策划---我们如何营销这个项目项目定位---我们致力于打造什么样的项目2143我们的思路项目三问---知己知彼、百战不殆产品策划---我们如何打造这个项目营销策划---我们如何营销这个项目项目定位---我们致力于打造什么样的项目2143我们的思路一问自身—— 自身开发战略及地块条件要求我们做什么？自身开发战略要求我们做什么？齐鲁涧桥齐鲁花园★胜利大厦齐鲁骏园经一历山路项目齐鲁置业——本土开发翘楚、名气与口碑兼有、完美企业家形象、精装修……齐鲁置业——近3-5年来，在济南市区缺乏项目，略显沉寂……本案，对齐鲁置业可谓承前启后、战略意义重大，品质、高端是必须追求的方向地块所处位置支撑我们做什么？两轴两圈两带，尽享成熟配套、城市景观和人文资源项目规划指标影响我们做什么？项目初步规划指标数量由规划指标所引发的思考点项目总建筑面积约10万㎡项目总体量比较适中地上可售住宅约3.3万㎡可售面积不多，易于对客群圈层\风险也相对要小可售面积不多，会导致单位成本增加地上回迁住宅约2.4万㎡仪器厂及棚户区的回迁，多少会影响整体居住品质地下车库储藏室约1.7万㎡地上可售商业约0.6万㎡商业部分超过2万㎡，销售及后续经营风险较大地下商业约1.7万㎡其他住宅不多易于圈层，规模受限增加成本，商业不小更需谨慎周边现有商业启示我们做什么？娱乐：世纪星KTV、鲁信影城……餐饮：尚品火锅、广东亚妈炖汤、小天鹅火锅、湖北渔村……酒店：银座佳怡……汽贸：华通汽贸……银行：建行、兴业银行、民生银行……周边配套成熟，购物、休闲、娱乐等依赖于洪楼及泉城路商圈，且到达便捷二问客户—— 目标客群特点决定我们做什么？区域客群足以支撑本案销售历下区环境管理局历下留学人员创业园洪楼商圈市国税稽查局北园大街商业带山东商贸学校东关街道办事处历下二院东门商圈★山大路商业带省胸科医院教育学院测绘院家乐福地矿局建大老校历山剧院省高院监管局大润发省千佛山医院两圈两带商户云集，历山中轴机关林立，方圆数里社区密集区域客群足以支撑本案打造高品质住区的初衷客户访谈说明：针对项目周边企事业单位，问卷及座谈方式，选取150人，收回有效问卷117份受访客户构成：93人、约80%受访者为历山路沿线政府机关及事业单位工作人员受访客户收入：80%受访者所选家庭年收入在15万元以下，但从受访者职业特性看有保守成分 18%受访者所选家庭年收入在20万元以上工作背景良好、经济实力宽裕的目标客户非常充足区域客群以改善为主且愿意居住在城市中心购房目的：近60%的客户以改善需求为主，超过15%的客户为子女或父母购房区域选择：虽然半数以上客户选择近郊，但仍有近40%客户更愿意居住在中心城市改善型客户为首要目标客户，婚房及养老需求也不容忽视，中心城区地位不可撼动三问市场—— 宏观政策及区域市场影响我们做什么？新政对济南市场有一定影响，但影响有限 ☆ 土地政策、调控供给—— 20%的底价保证金，月内50%的土地首付款，年内全款； ☆ 信贷政策、调控需求——首套房30%，二套房50%，三套房原则上不放开。 销量：综合考虑二季度的供应及销售情况，新政后，济南楼市成交量有所下滑，出现观望价格：房价依然坚挺，但上涨速度受到一定程度的抑制走势：政策本身不稳定，市场虽受到一定程度影响，但应该不会出现大起大落的局面市场调整期，高品质项目抗风险能力更强再来看一组数据：中海奥龙官邸7月17日推出17套别墅，当日消化15套，均价过30000元/平方米；中海奥龙官邸6月28日推出30套别墅，当日消化24套；恒大绿洲7月11日开盘推出1400套房源，当日销售980套、销售率为69%，日销6亿也创造了济南远郊普通住宅的销售神话；绿地6月14日推出518套房源，截至15日下午成交326套，成交比例63%,7月17日再度开盘，2次开盘成交达7亿；万达豪宅5月15日推出104套，当日成交50多套。1、中海、绿地、恒大等品牌开发商的项目持续热销说明，济南不缺有钱