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报告目录第一篇： 2011年全国性地产调控政策回顾………………………………4-16第二篇： 深刻的理解市场----虞城市场扫描……………………………16--51第三篇：深刻的理解产品----项目产品分析…………………………… 52--76第四篇：项目整合推广定位部分……………………………………… 77--109第五篇：项目销售实操部分……………………………………………110--1351政策回顾第一篇2011全国性地产调控政策扫描。2011年01月18日银监会：继续实施差别化房贷政策对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。 政策纲要2011年02月21日住建部与地方签订保障房责任书政策纲要完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务2011年01月26日国务院祭出房地产调控八项新政(一)进一步落实地方政府责任。(二)加大保障性安居工程建设力度。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。(四)强化差别化住房信贷政策。(五)严格住房用地供应管理。(六)合理引导住房需求。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。(八)坚持和强化舆论引导。 政策纲要点评：二套房首付提至60%，首付压力增大！ 各大城市“限购令”纷纷出台2011年新政前后1 北京---2 深圳----3 厦门----4 上海----5 宁波--------6 福州7 杭州---8 南京----9 三亚----10 天津--11 海口------12 广州13大连 城市名单厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州 郑州、太原、 武汉昆明、济南、南昌、金华 、青岛、合肥、北京、深圳、南宁西安京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、 青岛深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。2011年04月06日住房公积金存贷款利率上调0.2百分点政策纲要住房公积金存贷款利率调整 五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点2011年05月01日一房一价：开发商必须“明码标价”一房一价 “一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。内容纲要2011年07月12日国务院：新“国五条” 政策出台！贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高地区要加大调控力度，确保今年1000万套保障房11月底前全部开工，继续严格实施差异化住房信贷、税收政策和住房限购政策，遏制投资，投机购房，房价上涨过快二三线城市也要采取必要的限购措施，落实住房用地供应，确保保障性住房用地，加快普通商品房用地投放，规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。内容纲要点评：“限购政策”波及二三线的城市。央行：继续执行“差异化房贷”政策2011年08月01日要按照中央关于“房地产调控诀心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化房贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。内容纲要政策之后“降价”浪潮此起彼伏，操盘要谨慎！目前，国内市场喊降声越来越高涨，从网络到国家党报，无不在释放调控成果信息，从一线城市漫延开来的市场降温，同时也迅速扩展至全国大部分地区，客户观望的态度、加重。市场表现全国房地产市场呈现 6 大特点1、房价快速上涨的势头明显回落。2、房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。3、房地产市场重心明显转移到二三线城市。4、房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着政府将在这两项政策上加大执行力度。5、房地产开发企业市场集中度明显提升。6、货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。市场点评政策走势全国性房调控政策走势预判1、政策短期内不会放松！“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。调控政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。2、市场供求力量将起主导作用今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。市场点评政策走势3、政策以巩固和加强执行为主今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。4、房价是决定政策是否加码的关键因