世联深圳星河雅宝公寓城市综合体项目产品定位及物业发展建议71p前期策划.pptxVIP

2011年11月13日;本次报告解决3大核心问题;;项目基本经济技术参数： 总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率：5.175;;公寓产品拥有强势山水资源景观;结合地块性质研究公寓发展方向;一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例;增加在售的去化速度;一：在售案例—是否通燃气;1.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售;一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例;1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公寓;2.金地大百汇：;;1.地王公寓：以100-170平两房三房为主;2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面;3.NEO企业大道：以70-160平商务公寓为主;4.大中华IFC：60-120平酒店公寓，200-400平复式商务公寓;5.金中环：50-90平米的1-2房酒店式公寓;6.凤凰大厦：以120-180平三房四房为主;葵花公寓;商务公寓按面积分为两类： 奢居型公寓：以地王、世纪豪庭、NEO、金地大百汇为代表，产品面积段多为80平左右两房、100平左右三房，300平以上的5房，无小户型产品； 酒店型公寓：以金中环、中国凤凰大厦为代表，产品面积段多为30-40平米单房、50-60平米一房、80平米左右两房，无大户型产品。 将售的高端公寓项目如伍兹公寓、金地大百汇等以80-180平的大户型为主。;二：工业用地性质案例;1.美年广场：200-500平灵活创变空间;2.福年广场：自由贸易港国际创智生态总部;3.香年广场：创意文化产业职能总部;项目名称;龙坂区域需求户型：近几年龙坂片区平层热销户型主要为65-72㎡2房，85-90㎡小3房，110-125㎡舒居3房，140-160㎡4房;龙坂豪宅市场：以换面积和换品质的福田换房客为主，因此客户主力需求面积在120-140平米，160-180平米大户型需求在逐步放大。;;;四：内部竞争对比;市场畅销面积段、项目补缺者;1、公寓入市时，雅宝综合体尚不成熟，吸引小投资客难度大，故做大体量的小面积公寓不合适； 2、以120-170平中大户型吸引有实力的中长期投资客和换房自住客，实现快速回现的目的； 3、工业性质地块不限购、不限贷，无“拼合”的缺陷， 120-170平中大户型能有力抢夺换房客户；;;面积配比;;2、龙坂区域成交客户;龙坂片区客户结构——目前，龙坂片区客户主要为企业主、高管、公务员、个体经营者、原住民及新移民;龙坂区域成交客户特征;客户群体;创业型企业规模及需求的面积;从来源区域来看，以中心区客户为主，辐射整个深圳市。关注度从中心区逐渐转向周边区域；;那么，我们商务公寓客户是什么样的人？;;;;; 实力差距较大，投资物业类型有较大差别，用于财产升值保值 1.对片区规划和项目前景较认可 2.具有长远投资眼光 3.大部分为来自中心区客户 4.对交通便捷度和周边配套要求高 户型不限，基本不居住，主要为了投资获利， 4号地块小户型公寓、5号地块大面积公寓和6号地块商务loft均具有投资价值;;;4、6号地块靠近商务区，建议结合办公物业，做公建化形象;5号地块立面与旁边酒店保持整体统一，实现与其他地块的区隔;物业发展建议;;多角度提高赠送率;层高;4、5号地块公寓做错层设计;6号地块商务loft中空客厅;4号地块小户型公寓送精装修，提供弹性的全装修，真正实现拎包入住; ; ; ;人性化提升——万科U5全面家装解决方案; ;标准内部配置建议;物业发展建议;“贴心”的服务： 为不同需求的住户提供个性化服务、24小时高素质的“贴身管家” “热心”的帮助： 积极应对客户的突发性服务需求，住户不舒服了，用轮椅推上楼，甚至由服务人员背上楼；住户生病了，就送到医院 “舒心”的环境 “放心”的设施： 要让客人住得更为安心，公寓必须具备先进、完善的硬件设施和保安系统。设置消防监控、门禁巡更、可视对讲等系统。 “开心”的活动： 定期组织各种活动可丰富他们的业余生活，有助于他们进一步了解城市和结识更多新朋友，使他们在这里生活得更开心。;酒店式服务——居家型服务商旅型服务;