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苏宁与中信合作 REITs 结构和流程详解 苏宁云商拟以不低于人民币 40.1亿元的价格将 11家全资子公司的全部相关权益转让给中 信金石基金拟发起设立的私募投资基金或 /及相关方,以开展相关创新型资产运作模式。 一、交易概述 苏宁云商子公司以 11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立, 门店包括北京通州世纪联华店、北京刘家窑店、常州南大街店、武汉唐家墩店、重庆观音桥步 行街店、重庆解放碑店、昆明小花园店、成都春熙路店、成都万年场店、成都西大街店和西安 金花路店。 苏宁将按照市场公允价值确定交易对价, 可获得优质门店增值收益和现金回笼, 另一方面 公司以稳定的租赁价格和长期租约获得门店物业的长期使用权。 私募投资基金基金管理人为中信金石基金,中信金石基金于 2013年 7月 8日于天津市武 清开发区注册成立, 是金石投资有限公司的全资子公司。 门店物业的租金收入及该私募投资基 金未来处置股权或门店物业的增值收益, 将成为该私募投资基金或及 /相关方的收益分配来源。 本次交易是公司创新资产运营的一次良好尝试。 通过资产证券化等金融创新, 优质物业存 量资产得以盘活, 公司可回笼巨额现金并以稳定租金保持门店长期运营。 我们预期该交易完成 后,公司将继续以轻资产模式加速转型互联网。 二、交易标的 注:截止 2014年 7月 31日北京通州世纪联华店会计核算计入在建工程科目 , 账面价值为 26,430.31万元,该处物业于 2014年 9月 30日开业运营,会计核算上已由在建工程科目转入 固定资产科目。 定价情况及公平合理性分析 :公司聘请北京天健兴业资产评估有限公司以 2014年 7月 31日作为基准日,采用市场比较法对 11处物业房产及对应的土地使用权于评估基准日的市场价 值进行了评估。 三、中信证券的 REITs 突破 苏宁云商披露上述创新型资产运作模式, 将作为中信证券旗下“中信启航”的一款 REITs 产品进行运作。 “中信启航”是中信证券今年 5月上市的国内首个内房地产投资基金产品 (REITs。 该项交 易也将是 2014年 5月中信证券在国内率先上市“中信启航”产品以来,作为其推出的又一款 REITs 产品。 中信此次瞄准苏宁云商的 O2O 门店, 可以看作是中信证券 REITs 模式向商业化迈出的重要 一步。 在 5月上市时“中信启航”只是一个私募版本, 到此次跟苏宁云商合作, 依然是以金石 私募投资为平台的私募版本。 这就意味着, 对于投资人会做出一定要求, 并非面向大众的公募 型产品。 合作的金石私募投资基金作为中间方, 面对私募投资者同时也对接标的物业, 完成整 个地产投资基金产品闭环。 此外, 为增强投资者对本次资产运作中拟设立的创新金融产品的投资信心, 中信金石基金 必要时将可能引进有实力的具备一定资信条件的大型企业包括但不限于苏宁电器集团有限公 司为该金融产品提供增信, 且相关增信措施在特定条件下将可能使得上述企业包括但不限于苏 宁电器集团有限公司获得与门店物业相关的权益, 因此苏宁电器集团有限公司未来可能成为中 信金石基金拟设立的金融产品相关交易参与方。 四、苏宁的“售后回租”的轻资产模式 本次交易的目的及对苏宁的影响:苏宁历史上通过自建、 购置的方式积累了一定的核心优 质门店物业, 通过创新资产运营模式, 盘活存量资产, 在有助于公司获得充沛的现金回笼同时 再次投入优质门店,从而建立起门店资产购置——门店运营的良性资产运营方式。静态来看, 虽租金较原有折旧会有一定增加, 但通过有效现金管理及互联网金融, 整体来看年度经营效益 将不受太大影响。 预计本次交易完成后, 公司将收到的交易对价不低于人民币 40.11亿元, 预计本次交易将 实现超过人民币 13亿元的税后净收益。 本次交易完成后,公司将按市场价格租用 11处物业继续经营连锁店,实际租金价格以公 司与股权受让方或其指定方届时签订的 《租赁合同》 为准, 且本次交易事项不会影响公司店面 的日常经营业务开展。 综合来看, 本次交易将使得公司在交易完成当年确认利润的基础上, 为 公司降低资产负债率、改善各项财务指标,并实现现金流入,增加营运资金。 苏宁此次采用的“出售物业后返租”创新资产运营模式, 有利于盘活资产, 获得现金再投 入实体门店和支撑互联网平台型零售商战略转型(线上平台、互联网金融等,预计后续仍将 推进其他优质门店及物流平台资产运作。 苏宁沉淀超 600万平方米自有物业, 未来有望继续以创新资产运营模式挖掘物流资产等的 潜在市场价值,增加现金流入并增厚利润。旗下自有物业主要分为三类: 1自 2007年起陆续收购一系列物业发展自建店,共有 47家自有物业门店,均位于一二线城 市优质商圈, 估算总面积 42.3万平