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房地产及物业管理专业知识 一、 什么是房地产？它分为哪几类？ 房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其它附属物 的总称。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。 二、什么是房地产权？ 指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利 产生的他项权，如抵押权等。 三、房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？ 房地产是为人类的社会生产治动提供入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令 土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一 致的任何安排，我们还可以说房地产市场实际上是房地产的买家的某个特定的地理 区域内，于某个特定的时间段内达到所有交易的总和。 四、房地产的特性表现在哪几个方面？ 房地产的特性主要表现在以下几个方面： 1、位置的固定性或不可移动性； 2、经济寿命的可延续性； 3、适应性； 4、不一致性； 5、需要管理； 6、能从周围社区环境（公益设施）的改善中获得利益。 二、 房地产投资的形式有哪几种？ 房地产投资的形式可以分为从购买土地使用权开始的开发投资和物业建成后的置业 投资两类。 六、影响房地产需求和价格的因素有哪些？ 1、收入的变化； 2、银行存贷款利率的变化； 3、对未来的预期； 1 4、政府政策的变化。 七、房地产市场是如何分类？ 1、按区域范围分，这是根据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，决定了房地 产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上 海房地产市场、深圳房地产市场。 2、按照房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场分解成许多副市场，如居住 物业市场、写字楼市场、零售商业（商场、店铺）物业市场、工业市场、土地市场 等。 3、按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅、写字楼市场、普通住宅、写字 楼市场等。 4、按照楼宇高度分为：高层、小高层、多层。 5、按购买 记地产的目的的不同分为：房地产投资市场、房地产使用市场。 6、按房地产交易的顺序和类型分为：一级市场、二级市场、三级市场和四级市场。 7、按交易方式不同分为：记地产销售市场、租货市场、抵押市场、拍卖市场、保险 市场。 1、房地产的物质实体与权益 资产是物质实体与权益的结合，物质实体是权益的载体。三类不同种类的类型资 产的物质实体和权益对资产价值的影响是不同的。 （1） 动产，例如机器设备等有形资产，主要是物质实体价值，即物质实体的好坏 决定着价值的高低。 （2） 无形资产，例如专利权、专有技术、商标权、著作权、商誉等，主要是内含 的权益的价值，载体本身的好坏在价值决定中甚至可以忽略不计。 （3） 不动产，即通常所说的房地产，其物质实体和权益在价值评估中都很重要。 2、房屋的定义 房屋是指能够遮风避雨供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动 的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱梁和屋顶等主要构件组成。 房屋包括居住用房、厂房、仓库和商业 、服务、文化、教育、办公、医疗体育 等用房。 2 3、对房屋的基本认识 从房地产估价的角度来看，对房屋的基本认识应包括下列方面： （1） 座落位置。 （2） 面积大小。包括：①基底面积，又称用地面积或占地面积；②建筑面积；③ 使用面积；④其它面积，如为商业用房要了解营业面积，住宅要了解居住面 积等。 （3） 建筑层数和高度。 （4） 用途，包括不同用途的面积分配和楼层分布。 （5） 建筑结构。①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构。 （6） 建筑装修，分为装修和外装修，要了解装修的标准和程度，所用材料品质以 及装修质量。 （7） 附属设备。 （8） 建成年月、维修保养情况及完损程度。 （9） 外观。 （10）平面格局。 （11）产权状况。 4、房地产的特性 房地