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买卖合同法律实务 篇一：常见无效房屋买卖合同法律实务探悉 想学法律？找律师？请上 http:// 常见无效房屋买 卖合同法律实务探悉 房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大，法律事实复杂， 交易周期漫长，商业风险巨大，对交易当事人利害攸关，还 涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，这些都离 不开买房合同的效力问题。所以如何认定房屋买卖合同的效 力，显得尤为重要。因而在房屋买卖纠纷诉讼中，双方都应 首先考虑买房合同是否合法有效。笔者结合审判实践仅就几 种常见无效房屋买卖合同的情形做一探讨。 一、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不 可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋 占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如 果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者 出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买 受人可以提出这种买卖合同无效。 然而，在实际的房地产买卖中，因为一些不规范的操作 时常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整 兑现的尴尬：要么缺少土地证，要么一时拿不出房产证。而 一方面，卖方急于将房产出手 ; 另一方面，买方却望而却步 要撤出交易，纷争由此而生。在这样的情形下，法律是认定 解除交易还是交易继续我们就结合如下案例做一分析。 XX年下半年，蔡先生与某市第一房地产交易中心有限公 司签了一份《认购书》 。双方约定，蔡先生确定认购和平大 道回龙小区B5幢别墅，房屋产权系曹某所有，总价为 83万 元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天，蔡 先生向交易中心支付了 3万元定金，并保证在签订认购书后 15 天内与交易中心签订房屋买卖合同。 交了定金后， 蔡先生 到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人 确实是曹某， 但土地证的所有人却是某公司。 经进一步了解， 原来这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没 有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹 某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。 所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式 的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。 而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不 包括地产，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一个要求退 钱，一个要求卖房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院。 一审法院经审理认为，和平大道回龙小区 B5 幢别墅的 产权人，没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并 领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡 先生的行为， 违反了我国 《城市房地产管理法》 的相关规定， 即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内 的土地使用权同时转让、抵押 ; 未依法登记领取权属证书的 房地产，不得转让。因此，法院一审判定：蔡先生与某市第 一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效 ; 交易中 心应返还蔡先生 3 万元定金。 交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三：第 一，蔡先生认购该别墅时，是对该房产做了充分了解才同意 认购的。第二， 《认购书》上所有条款约定的都是“房产” 要 求签订的也是 “房屋”买卖合同， 从未包括地产。 第三， 房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权，我国没有实行 房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地 使用权混为一谈，是错误的。就第三个理由，交易中心做了 进一步说明：首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而 房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当 然有百分之百的权利处分该别墅，将之转让他人 ; 其次，土 地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产 权人不一致的情况。 曹某只有房产权， 当然只能处分房产权， 而不能处分地产权 ; 再次，我国《城市房地产管理法》在制 定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用 权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致， 即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对，这条规定 后被删除。 所以，我国没有实行房地产权利主体一致的原则。 交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规范，历史 上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现 在全市 90%的商品房也都没有办理土地分割证，实践中普遍 存在房地产权利主体分离的现象，难道这些有房产证而没有 土地分割证的商品房，都不能转让吗 对此，蔡先生则认为，我国《城市房地产管理法》起草 过程中， 未形成正式法律文件的观点， 不能成为定案的依据。 对方还称“全市 90%的商品房也都没有办理土地分割证，难 道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗” 而事实上， 本案中交易中心代销的房产， 连“大证” 都没有， 根本谈不上土地分割证的问