由消失的借款合同引发一起房屋销售合同纠纷.docVIP

由“消失的借款合同”引发一起“房屋销售合同”纠纷 一、案情描述: ? ?2007年XX月XX日，杨某与A公司签订《商品房买卖合同》约定A公司将其开发的座落于来宾市XX路与XX路交叉口东南侧商业中心一层的53间商品房出售给杨某，总价为340万元。该合同签订当日，杨某向A公司支付了购房款340万元，（后经查明：杨某当时将340万元“房款”分两笔直接打入严某等五位A公司债权人的账户）。A公司向杨某开出了《销售不动产统一发票》，但该发票由A公司持有（后经查明，2008年1月8日A公司将其为杨某开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关做了缴销的行为）。第二日双方到来宾市房产管理局对销售的53间商品房进行了备案登记，来宾市房产局为上述53间商品房出具了《商品房备案证明》。 二、杨某一审诉讼请求： 1、请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。 2、判令A公司交付房屋并支付违约金372300元（计算到2009年9月1日）。 3、由A公司承担诉讼费用。 三、A公司答辩意见 ??当事人双方确实签订了《商品房买卖合同》，但真实的意思表示、真实目的都是借贷，也是按借贷关系互相履行义务的。A公司由于所开发的商品房尚未办理产权证，无法为杨某办理抵押，故采取了签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法，以达到类似抵押的目的。 四、本案争议焦点： ??A公司与杨某之间是借贷关系还是商品房买卖关系。 五、终审法院查明并认定的事实: ??本院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨某向A公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。A公司从杨某处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨某签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在A公司不能按时归还340万元的情况下，杨某可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果A公司按时归还340万元，则杨某是不能就案涉的53间商铺主张权利。A公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨某，而缺少了发票，杨某是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。? ? 一审判决： 1、杨某与A公司于2007年6月27日签订的《商品房买卖合同》有效； 2、A公司应于判决生效之日起十日内，将《商品房买卖合同》约定的53间商品房交付给杨某使用； 3、驳回杨某的其他诉讼请求。一审案件受理费36978元，由A公司负担。 二审判决： 维持一审判决，驳回了A公司的上诉。二审案件受理费36978元，由A公司负担。 再审裁判结果 一、撤销XXXXX高级人民法院（201X）X民一终字第XX号民事判决； 二、撤销XXXXXXX中级人民法院（201X）X民一初字第XX号民事判决； 三、驳回杨某的诉讼请求。 四、一审案件受理费36978元、二审案件受理费36978元，均由杨某负担。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?————本判决为终审判决。 关于案件争议焦点的查明 ? ?? 1、关于当事人签订《商品房买卖合同》时的真实意思。 ??根据已经查明的事实，可以认定A公司的真实意思是向杨某借款而非以340万元的总价向其出售案涉商铺。从杨某一方的情况看，在与A公司签订《商品房买卖合同》的同一天，杨某按照A公司的指令，将340万元分两笔直接打入严某等五位A公司债权人的账户，A公司因此消灭了其与严欣等五人的债权债务关系。由此推断，杨某应当知晓A公司收到340万元是用于偿还严欣等五人。 2、关于杨某提供的《销售不动产统一发票》复印件的证明效力问题。 ??杨某作为案涉《商品房买卖合同》中的买方，在交纳了全部340万元房款后，未能取得A公司开具的《销售不动产统一发票》原件，却始终没有向A公司索要该发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的也是该发票的复印件。且在近两