不动产估价报告教学材料.pptVIP

第三节?????估价报告常见错误分析 2、 选择可比实例可比性差 （1）相同地区或同一供求圈内 （2）用途应相同 （3）建筑结构相同 （4）建筑规模应相当 （5）权利性质应相同（主要是土地） （6）交易类型与估价目的应相同 （7）可比实例交易成交日期与估价时点应接近 （8）交换价格可修正为正常交易价格 3、 四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%； 综合修正=各项修正幅度绝对值和 只有这样交易实例才可能修正为正常价格 第三节?????估价报告常见错误分析 4、 系数修正方面的错误 （1）修正项目错误： ???（2）修正方向错误：分子、分母修正颠倒（日期为分子，其它为分母）；修正上下方向调整错误； 5、 可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况 6、 交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取） 7、 加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾： 交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小； 第三节?????估价报告常见错误分析 （二）收益法 难点：各扣除项目的界定；资本化率的确定 1、 确定纯收益常见错误： 出租型房地产： （1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入 （2）出租房地产，扣除项目应符合规定（根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、