宝能太古城价格报告.pptx

宝能太古城价格报告定价目标“稳中求高”这不仅仅是一份价格策略，更是“如何实现理想价格”的方案报告目录Ⅰ 市场比较（静态）指导定价Ⅱ 市场大势（动态）指导定价Ⅲ 推售策略指导定价Ⅳ 准客户指导定价 Ⅴ如何实现【“四维” 定价】市场静态比准推售策略指导基准价准客户指导市场走势指导（考虑销售速度）临界精准价通过市场静态比准得出“客观的市场价”，根据后续的市场走势和本项目的推售策略、营销目标进行修正，从而得出“基准价”，最后根据本项目准客户的指导，得出“临界精准价”09年下半年重点项目供应量新增供应量不多，基本为存量在售的情况，市场整体供应量不大，市场的新增供应量主要集中在后海湾，新盘公寓类项目仅太古城、中信红树湾公寓09年下半年重点项目供应量新增供应量7月8月9月10月11月12月深圳湾片区宝能太古城（7月4日营销中心正式开放、预计8月底南区开盘）三湘海尚（认筹中，8月底开盘）皇庭港湾(8套)鸿威海怡湾（8月2日售楼处开放，9月底开盘）新天湾畔（建设中预计10月开盘）曦湾（别墅8月开售）颐安阅海（除开发商保留单位外现还有2套样板间在售）其他片区圣莫丽斯（3期3批7月4日开盘，除开发商保留单位外已经售罄，余下单位后期推出）星河丹堤E、F140套（150-178㎡平层与200㎡以上复式持续在售）纯水岸五期（270-306复式大宅）认筹中兰溪谷(159套170平米四房—200平米五房）卓越维港（5套样板房1套毛坯房）中信红树湾（认筹中）红树西岸（封盘中）中信红树湾13栋A/B座单位在8月份开盘发售，公寓于7月中旬发售浪琴半岛（持续销售中）还有20多套单位半岛城邦（二期）(持续销售中）珑园(持续销售中）华润幸福里（90-180平米，3栋超高层）持续推售的项目存量较少，在同期推售的项目中和本项目在物业类型上不存在竞争市场存量市场比较指导定价 比较对象选取定价过程 比较维度选取比较打分定价南区公寓－市场比准对象佳兆业酒店式公寓世金汉宫金地名津一级比较宝能太古城南区公寓星河世纪沙河世纪公寓颐安阅海中信红树湾果岭公寓华润幸福里曦湾次级比较一级竞争:中信红树湾果岭公寓(物业类型相同）和颐安阅海（同片区新推项目），其产品打造和定价对本项目起到较大的影响次级竞争:物业类型相似的项目，市场上具有代表意义的二手公寓，同片区近期销售项目市场比较指导定价 比较对象选取定价过程 比较维度选取比较打分定价12维度横向对比法产品比较维度打分标准说明非常好较好一般较差维度1：区域价值认可度区域价值认可度主要指：市场上的客户对区域价值、配套、交通等方面的综合认知度，区域认可度越高，相应的该区域上的物业价值越高，客户的关注度越高后海湾的区域价值经过08年3个项目的推动已经成为深圳备受关注的片区，但09年，将逐渐走入高潮阶段，各方面的条件在09年达到最成熟目前的区域认可度高，社会关注度高得分评级维度2：周边配套周边配套主要指：生活所需的各项配套是否齐全程度以及配套的档次和级别，包括商场、医疗、学校、交通、金融、商务等八大城市资源体系海陆空立体交通网络深圳第三金融中心顶级商务资源全球总部基地深圳人文高地滨海生态名片顶级休闲运动比赛场地顶级商业资源但是，项目多项配套为规划中的配套，需要1-2年的时间才可以成熟规划中本项目拥有最完备的周边资源配套，但目前尚未成型得分评级维度3：交通便利性交通便利性主要指：交通便利的程度、区域可达性、包括区域内部、区域之间、境内外的便利性本项目该指标解析：地铁2号线无缝接驳，将深圳最精华资源一线相连滨河大道、深南大道、东滨路、沙河西路、科苑路、中心大道……构建区域内部井字型交通网络西部通道仅在咫尺，便利到达香港国际机场、中环等蛇口国际邮轮母港，打造海上交通平台本项目拥有无可比拟的海陆空立体交通网络得分评级维度4：自身配套自身配套主要指：项目自身规划的配套设施，包括会所、泳池、商业配套、社区配套等，自身配套的齐全程度可最直接的为客户带来最便利的生活43万平米大社区10万平米商业，集国际一线品牌主力店、休闲娱乐、高档餐饮于一体地铁二号线无缝接驳，地铁成为太古城的私家交通工具1300平米商务泛会所、3泳池奢华配套……商业是把双刃剑，在来访客户中有不少客户担心商业带来的人流嘈杂会对生活有影响，对项目商业的高端定位将来能否兑现有一定的质疑本项目具备后海湾片区最齐全的自身配套，但须考虑商业的双刃剑效应得分评级维度5：社区规划社区规划主要指：包括建筑排布、商业规划、园林规划的合理性，是否便于使用，社区规划的合理性关系到客户生活的便利性和物业档次本项目虽然建筑密度较高，但是每栋楼之间的楼间距较宽所有的建筑均一面临路，有一定的噪音影响本项目北区拥有大型中心园林，业主可便利的使用，南区主要为裙楼顶部的园林，面积较小本项目的社区规划较为合理得分评级维度6：户型结构