咸丰新城项目策略思考.docxVIP

思维导图 核心问题分析树立咸丰地产建设、商业运营的标竿，提升品牌价值； 核心问题分析 项目在保障利润前提下顺利销售实现项目招商销售利润最大化 项目目标  解读城市 房地产市场分析 解读城市 项目本体  操盘思考 开发时序与营销节奏思考 开发时序与营销节奏思考 项目核心问题项目属性界定咸丰县主城区大型城市综 项目核心问题 项目属性界定 合体项目  项目应选择怎么样的开发模式？  开发模式研判  城市综合体模式 案例研究  商业规划思考 解读城市 解读城市 项目目标  房地产市场分析 项目本体 项目本体  核心问题分析 操盘思考 核心问题分析 开发时序与营销节奏思考 开发时序与营销节奏思考 项目核心问题项目属性界定 城市综合体模式 项目核心问题 项目属性界定 开发模式研判 案例研究  商业规划思考 解读城市 解读城市 城市区位：湖北 “西大门” ，位于东部连通西部的重要通道上； 区位：位于湖北西南部，位于鄂、湘、黔、渝四省（市）边区结合部，距州府所在地恩施98公里，距重庆市黔江区53 公里，是华中、华南连接西部和西部通 沿海的便捷大通道。 人口、面积：辖区面积为2250平方公里。“十一五”期间城市规模扩大近3倍， 2009年末总人口为36.7万人，城镇人口 11.3万人。 古有“荆南雄镇 ”，今有湖北 “西大门”之称，是华中、华南连接西部和西部通沿海的便捷大通道。 咸丰县 黔江 解读城市 解读城市 城市发展定位： 咸丰县位于两圈一带的鄂西生态旅游圈，将建设为“三园一都”的生态特色旅游城市 陕西省 恩施 河南省 十堰  河南省 安 徽省 三园一都 努力打造鄂渝边区的绿色产业示范园、休闲度假后花园、土苗风情大观园和武陵 石材之都。  重庆市 ◎襄樊市 神龙架林区 鄂西宜生昌态市旅游圈 荆门 ◎宜昌◎◎市  武汉市 ● 十二五”集中精力实施6大工程（1+3工业园、两带五 景、三区四路、四院六校、五场七网、六馆两剧），总  恩施土家族苗族自治州恩施土家族苗族自治州 咸咸丰丰县县 长江经济带 荆州 武汉城市圈 江 投资将达到300亿元,力争工 业总产值突破17亿元。  黔江 重庆市 湖南省 西 省 解读城市城市经济：从2008年开始，咸丰县经济增长突破性增长，在投资、消费和收入上增长迅速 解读城市 图：近几年咸丰县生产总值及增长情况 图：近几年咸丰县固定资产投资及增长情况 图：近几年咸丰县社会消费及增长情况 图：近几年咸丰县人均可支配收入及增长情况 解读城市  城市旅游资源：游资源丰富，为湖北旅游强县，近两年来旅游旅人数和收入大幅度增加，形成一心两带四区的旅游产业格局 2009年咸丰县旅游人数和旅游收入实现突破性进展，相比2008年增长了五倍； 近几年咸丰县旅游收入对经济的贡献程度逐步增加； 2009年被推为“湖北旅游强县”。 图：近几年咸丰县旅游人数和旅游收入 图：近几年咸丰县旅游收入对经济的贡献程 图：咸丰县唐崖土司皇城 咸丰县以坪坝营生态旅游区为龙头、以“一心两带四区 ： 高乐山林海休闲中心 唐崖小三峡山水画廊旅游带 官坝民俗风情走廊旅游带 坪坝营生态康体度假旅游区 唐崖土司城民俗文化旅游区 黄金洞洞公园地质奇观旅游区 汪大海——二仙岩科考览胜旅游区”为骨架 房地产市场分析 咸丰县房地产市场应该步入快速发展阶段，房地产市场 生存与改善性需求并存 2010年咸丰县地区 GDP总量为34.82亿  国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区 房地产市场的发展阶段。 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区 房地产市场的发展阶段。 元 ，同比增长16%； 0-800美元 800-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 生存需求生存、改善需求 生存需求 生存、改善需求 兼有 改善需求为主 改善需求为主 根据相关理论和国 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 际通用衡量标准判断， 咸丰县房地产市场进 超 速 发 展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓 慢 发 展 综合发展型 入房地产快速发展阶 段。 宏观经济增长与房地产发展关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 8 房地产市场分析 咸丰县房地产投资：房地产投资逐年增长，投资处于基本正 常的水平，房地产开发投资占固定资产比例偏低 常的水平，但未进入正常运行的范畴，投资水平落后于经济发展水平。注：数据来源于2005-2010年咸丰县统计公报。9异常基本正常 常的水平，但未