香港超高层建筑研究.pdf

以前在业界曾经讨论过“深圳的超高层住宅为什么大多不成功？”的命题，从万科俊园、 擎天华庭，到港丽豪园、华尔登府邸的市场表现都不是很成功；万科金域蓝湾的超高层也 不如其高层的销售理想；随着09年深圳房地产市场复苏，半岛城邦2期、天安珑园、华润幸 福里的市场反响，也不如高层住宅那么火爆。 超高层住宅，往往会由于其景观优势而定位较高，但最大的市场障碍是 “实用率低”与 “心理畏高”，其次是如果户型偏大则总价偏高。 超高层住宅的实用率的解决，首先要从精细化设计入手，如香港的超高层住宅平面的精细 化，其次适当给予 “赠送面积”以减缓低实用率现象。 解决 “心理畏高”，香港超高层住宅建筑的发展也可以给我们以一定启示，即单体建筑逐 渐向联体建筑、成排建筑群发展，以调整人们视觉的建筑高宽比与稳重感。以前在香港半 山上看到单体超高层住宅建筑，真不免要倒吸一口冷气——真悬！现在看到九龙半岛上的 一座座两联体、三联体超高层住宅建筑才感到稳当。 为达到控制总价的目的，精准的客户定位与精致化户型设计，是超高层住宅成功的必要条 件。 仔细观察香港超高层住宅建筑的照片，处于香港成熟房地产市场的超高层建筑，的确与深 圳以往不成功的超高层住宅不太一样。其已经形成的超高层住宅建筑规律，深圳超高层住 宅建筑有必要选择性地学习，并借鉴香港超高层住宅建筑设计的优点，融入深圳的超高层 住宅建筑中去，以期会有更好的市场表现。 香港超高层住宅建筑规律： （1）两联体超高层建筑，或成排超高层建筑群，以调整视觉的建筑高宽比与稳重感。 （2）外窗玻璃采用浅绿玻、浅蓝玻，将建筑外墙窗户色彩作为建筑色彩的重要部分，。 （3）建筑立面色彩明快，没有灰色系建筑。加强竖向线条，横向作细部处理。近年采用 白色线条，以增加色彩反差，使建筑显得更加挺拔俊朗。 （4）建筑色彩丰富，至少有三种以上建筑外立面色彩 （含窗户玻璃色彩），且有丰富的 色彩细部。往往与绿玻配色，外墙采用暖色系色彩。仅有两种色彩外墙的建筑，多是已经 遭遇淘汰的旧建筑。 （5）外墙采用瓷砖，不用涂料。 （6）具有个性，绝不与临近建筑群相混。在全港的超高层建筑之间也决不雷同，禁止抄 袭，注重原创。 （7）除非是超级海景景观面，一般少有整面玻璃幕墙，一控制成本，二尊重国人居住习 惯。 （8）全部凸窗，少见阳台。增加“赠送面积”，缓解“实用率低”矛盾。 （9）景观大窗，开启小窗。强化建筑高空的景观视野，减弱高空风大影响。 （10）统一空调室外机安装，以前多是窗式空调，近年采用分体空调。 （11）楼顶飘板彰显超高层建筑个性，夜晚楼顶灯光强化建筑昭示性。 （12）塔楼采用现代建筑风格，裙楼多用新古典造型 （后现代设计手法），以增加超高层 建筑的典雅与高贵。 （13）裙楼结合商业、停车场布置，外墙装饰奢华，多采用镜面石材。 （14）超过150米的超高层住宅建筑多设置避难层 （结合设备层）。 作为解决土地资源紧缺的一种有效手段，超高层住宅建筑已经越来越多崛起于国内大城 市及二线城市。深圳作为与香港最近的，国内房价最高的一线城市，应该在超高层住宅 建筑中有所建树，有所积累，有所领先。 附：深圳超高层住宅建筑档案 万科俊园46层，楼高151米，1998年开盘 擎天华庭48层，楼高168米，2002年开盘 港丽豪园42层，2003年开盘 华尔登府邸57层，楼高199米，2006年开盘 万科金域蓝湾三期47层，楼高160米，2006年开盘 珑园42层，2008年开盘 半岛 城邦二期48层，2009年开盘 幸福里49层，160米，2009年开盘