写字楼专业知识培训.pptx

写 字 楼 专业知识培训;写字楼的产品解析及分类;写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行??事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的.;?人口多：企业集中，人口密度大； ?面积大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大； ?现代化：建筑、设备既现代又先进； ?功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施； ?集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中， 多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常； ?要求高：经营管理要求高，时效性强。;写字楼的产品解析及分类;写字楼与住宅的差异;客户差异化;写字楼的产品解析及分类;写字楼产品解析;写字楼产品解析;写字楼的产品解析及分类;写字楼智能化（5A）解析;写字楼智能化（5A）包含内容;智能化（5A）各自包含内容;各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述;楼宇控制自动化 ;各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述;各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述;各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述; 同时，为了配合综合布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼项目中被引用，改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，这种网络地板的应用解决了布线烦恼和办公空间自由分隔受限的问题。 上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度达到项目地面的平整性，不会影响日后地面装修。;智能化系统的作用;总 结;写字楼的产品解析及分类;写字楼发展情况;高回报业态：当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明开发商青睐的物业，写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。由于城市土地紧缺，特别是城市核心地段地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企业、事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起，是能产生较高回报的业态;太原写字楼发展情况; 写字楼定位思考 住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消费品； 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。;地块分析 ?地理交通 ?周边市政公建 ?现有产业链 ?现有客户群 ?政策规划 ?……;分析因素; 写字楼客户普遍兰注什么？ 生产工具——提高生产力 投资工具——保值、增值 经营效率——区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？ 形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次）？必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯间——电梯品牌——公共走道——洗手间；可选指标：室内层高、会议室、俱乐部、商务会所…… 经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？ 必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性； 可选指标：空中花园、生态办公等。; 不同行业兰注点有什么不同？ 普遍关注：物业形象及档次；对网络、空调等设施有自身行业的要求，是否满足日后公司经营； 物流类和电子通讯类公司：比较关注行业的聚集； 金融类和服务类公司：比较关注行业相关客户群的进驻情况； 服务类：关注舒适的办公环境； 实业类：是否经济实用；; 目标客户特点和主要关注点： 1、企业实力：属于具有一定实力的中型企业总部； 2、行业类别：主要是以能源业、服务业、第三产业、咨询、服务和金融、物流、 贸易等类型企业； 3、需求面积：100㎡以上—1000㎡左右 4、需求特征： 需求的写字楼要位于城市核心优越的地段，周边配套齐全，交通非常便捷； 对写字楼整体形象符合现代潮流，是城市建筑群中规划焦点或地标； 有相对独立的办公层，不希望同一楼层里和其它公司混杂，有利于企业的形象、安全和工作便捷性；有专享独立的空间显示企业的实力、形象和总部的尊崇感。 有非常大气的正门入口和宽敞、高档、充满阳光、装修简洁现代的中庭和大堂； 有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班高峰期不用在电梯候梯厅拥挤排队候梯； 有方正、使用率高的办公区； 对各级别员工更多人性关怀，关注“人”的本身需求；内部空间符合人的需要； 对高