第八章__收益法.pdf

第八章 收益法  收益还原法的概念  收益还原法的理论依据 1 收益还原法的基本原理  收益还原法适用的对象和条件  收益还原法的操作步骤  收集并验证与估价对象 未来预期收益有关的数据资料  预测估价对象的未来收益 2 收益还原法操作步骤  求取报酬率或资本化率  选用适宜的收益公式计算收益价格 3 收益还原法总结和运用举例 第一节 基本原理 一、收益法的概念 二、收益法的理论依据 三、收益法的适用对象和范围 四、收益法的操作步骤 一、收益法的概念 • Income approach is an approach to estimate the value of an income property by anticipating its annual net operating income in the future and dividing it by an appropriate capitalization rate to obtain the capitalized value. Income approach investment method 收益法是不动产估价中最常见的方法之一，它是对不动产其他收益性质的资 产进行评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一 定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 • 不动产的使用寿命长久，占用收益性不动产，不仅现在 能取得一定的纯收益，而且能期待在未来继续取得这个 纯收益。因此，可以做如下设想：不动产的价格就相当 于这样一个货币额——如果将这个货币额存入银行，它 会源源不断带来一种与这个纯收益等量的收入。 • 例如：某人有一不动产，每年可生产10万元的纯收益，同时此人有200万元 货币，以5%的年利息率存入银行，每年可得到10万元的利息。 每年10万元 拥有 收益 有 拥 价值 存入 利息 拥有 200万元 资本 每年10万元 • 对该人来说，理论上该宗不动产与200万元的货币等价，即值200万元。 收益法的基本思想用公式表示： • 某一货币额 × 利息率 = 不动产纯收益 • 那么。这一货币额就是该宗不动产的价格，将上式变换 得： • 不动产纯收益 • 不动产价格= ———————— • 利息率 • 上述收益法的基本思想是一种朴实、简单明了，便于人们 理解的表达，严格上来说不是和确