房地产开发企业会计核算（PPT54页).ppt

房地产开发企业会计核算;制度依据：《房地产开发企业会计制度》;内容提纲;第一节　房地产开发企业的成本核算;（二）核算时间跨度长 房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费用核算的时间跨度长。 （三）滚动开发核算难度大 房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。;二、开发产品成本核算对象的确定 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。 可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算对象。;（二）以开发期数为成本核算对象 对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。 （三）以开发产品形态为成本核算对象 对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。;成本核算对象的确定原则： 1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。;三、成本核算的内容 房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。 （一）开发产品的成本项目 1．取得土地使用权所支付的金额 包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。 问题：土地使用税能计入吗？;;3．前期工程费 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三通一平费用等。 4．基础设施费 指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费）。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。;5．建筑安装工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。 6．公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。;7．开发间接费用 指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 说明： 开发项目完工前的借款费用也列此科目。 企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。 开发部门的业务招待费也不应列此科目。;（二）开发成本核算的账户 主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。 1．“开发成本”账户 账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月末分配计入开发产品的开发间接费用，货方反映结转“开发产品”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映在建开发项目的实际成本。 按开发项目的种类设置明细，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，并在明细账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行明细核算。 专栏包括：土地征用及拆迁安置补偿费、建筑安装工程费、开发间接费用等。 ;2．“开发间接费用”账户 该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。 ;;;;四、房屋开发成本的核算 房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质和用途分为四种： 1.为销售开发的商品房； 2.为出租而开发的经营房（出租房）； 3.