2009年万科地产营销策划中心培训.pdfVIP

13.1.23 1 万科集团营销策划中心2009年培训会议 营销策划中心——唐胜涛 13.1.23 2 万科集团营销管理培训 第一节 房地产产品策略 第二节 房地产价格策略 第三节 房地产渠道策略 第四节 房地产推广策略 第五节 商品房销售管理 13.1.23 3 第一节 房地产产品策略 一、房地产产品的整体概念 物业实体及无形服务 1、核心：目的、利益 2、形式：质量、区位、建筑风格、规格（面积和户型结构）、设施、实用 率、绿化率（环境）、会所、命名和标志、品牌 3、附加：服务（售前、售中、售后） 附 形 核心 式 加 13.1.23 4 房屋面积 预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积 房屋建筑面积：外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。（包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具有上盖、结构牢固、层高2 。2米以上 （含）的永久建筑。 房屋建筑面积===套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积===套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 共有建筑面积===各产权人共同占有或共同使用的建筑面积（以一定的方式在各产权人之间进行分配） 房屋使用面积：房屋户室内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 13.1.23 5 计算全部建筑面积的范围（部分）： 1、单层、二层以上（各层） 2、楼梯间、电梯井等 3、斜面结构屋顶高度在2 。2米以上 4 、全封闭阳台、永久性结构有上盖的室外楼梯 计算一半建筑面积的范围（部分）： 1、未封闭阳台 2、无顶盖的室外楼梯 13.1.23 6 共有建筑面积的内容: 公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、地下室（2 。2 ），以 及为整幢服务的公共用房、管理用房 13.1.23 7 第二节 房地产价格策略 一、房地产价格的特征 1、房地产价格实质上是房地产权益的价格 2、房地产价格可以是交换的价格，也可以是使用的代价 3、房地产价格是长期考虑下形成的 4 、房地产的价格易受交易主体之间的个别因素的影响 5、房地产价格受区位影响很大 13.1.23 8 二、影响房地产价格的因素 1、供给与需求因素 2、经济因素：国民经济发展水平、物价水平、居民收入、利率、储蓄和消费水平等 3、自身因素：位置、地质条件、面积、日照、景观、结构等 4 、政策因素：住房制度、土地制度、城市规划、税收等 5、环境因素：噪声、污染、卫生、景观等 6、人口因素： 7、社会因素：社会稳定、治安、城市化 8、心理因素： 企业外部因素对产品定价的影响：市场供求关系、社会经济状况、顾客需求、竞争者行为、政 府干预 企业内部因素对产品定价的影响：产品成本、产品特征、销售渠道与促销宣传，企业的整体营 销战略与策略 13.1.23 9 三、房地产价格的形式 土地价格、建筑价格、房地价格 销售价格、租赁价格 市场调节价、政府指导价、政府定价 总价、单价、