第九章_城市住宅经济(新).pdf

第九章城市住宅经济 第一节住宅的特征与属性 一、住宅的自然特征 （耐久性，不动性，环境的共有性） 二、住宅的经济特征 （昂贵性，异质性，区位性，外部性，绩优性， 房产与地产的合一性，投资收益性，资金杠杆 性） 三、住宅的社会特征 四、住宅的属性 • 以上内容主要要求学生自学，重点解释如下问 题和概念： 住宅的经济特征之—— 昂贵性 • 联合国的住房调查项目显示 １９９１年世界各国住房售价与住户 年收入的平均比值为５；其中温饱型国 家约为３，小康型国家约为４，发达国 家一般为５- ６。 • 我国情况 • 住宅的经济特征之——绩优性： １、所谓绩优性，是指某种商品具有其真 是价值比人们所孟认识到的表面价值更 为优越的特征，被称为“绩优商品” 。 ２、由于人们不能充分认识到绩优商品的 实际好处，所以总是吝于拿出足够的代 价去获取并消费它们。 ３、马斯格雷夫 ４、我国的情况 • 住宅的经济特征之——资金杠杆性： 它能通过资金杠杆作用，以较小的实际投入获得 较大的投资回报。因为人们在购买住宅时可以申请抵 押贷款，只需付出占房产价值很少一部分比例的首付 款。换句话说，通过特殊的住宅金融机制，人们在购 买住宅时获得了一个资金杠杆，可以花较小的代价启 动较大的资金流，收益性自然提高。 第二节 住宅的供求与流通 一、住宅的需求 要求掌握影响住宅需求的因素 二、住宅的供给 要求掌握影响住宅供给的因素 三、住宅的流通 重点掌握住宅售价的构成以及房价与房租的关系公式 一、影响住宅需求的因素 （１）住户收入因素 （２）住宅价格因素 （３）人口与家庭因素 （４）其它 二、影响住宅供给的因素 • 你最近参与过我院举行的“沈阳经济区楼 盘调查”吗？ • 你所调查的开发商最近几年有怎样的开 发计划？ • 你认为是什么因素影响到他们的房地产 开发计划？ 三、住宅的流通 １、住宅售价的构成 （１）土地征用费 （２）建筑安装工程费 （３）公共配套设施及基础设施费 （４）管理费 （５）利息 （６）税金 （７）利润 （８）效用调节 ２、房价与房租的关系- 住宅的租售比价 （掌握） • η=P/R • η的取值 • 联合国的成果 关于住宅价格决定因素的一种流行观点： 城市住宅价格水平由货币和股市决定 一、对于豪宅高价的解释： • 8月8 日上海浦东星河湾开盘, 264套千万豪宅在6小时内 被抢购一空, 星河湾以单日销售40多亿刷新了中国住宅 销售的纪录。 • 如何解读中国豪宅市场的火爆？经济学并没有标准答 案。 • 最简单的解读是“疯狂的泡沫”!富豪们的疯狂又从何而 来？ 第一,富人愿意住在一起。“百万买屋,千万买邻。” 第二,富人关注财产保值 第三,富豪注重社区的环境 二、对于普通商品住宅高价的解释 • 住宅市场二元化理论。 • “虚高”是因为城市住宅作为消费品的天然属性附加了作为投资品 的交易属性,所以在合理的消费品价格之上附加了合理的投资品价 格, 融为为非理性的房价。 • 人们希望看到住宅市场的繁荣, 但金融学给投资市场的繁荣定义是: 非理性, 才有繁荣! • 投资品的交易属性来自于投资市场的核心价值:交易价值。 • 交易价值有两大支柱:市场情绪和资金流动。群体的预期形成市场 情绪,真实的交易就是资金流动。 • 由交易价值决定的价格必然远高于劳动价值或效用价值所决定的 价格,就好比礼品月饼的价格远高于买给自己吃的月饼价格一样。 国外商品住宅价格决定的差异 • 发达国家的城市住宅主要是消费品,所以合理房价通常 以10年的租金回报率和家庭可支配收入的30%用于支 付按揭来计算。 • 在已开发了的国家,土地的开发性溢价和房产的交易性 溢价基本消失,房产的保值功能也主要是抵御通货膨胀, 城市住宅回归其消费品的本性。 • 经济发展的阶段不同,合理房价的标准不同