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论物权变动中未经登记的受让人利益的保护——兼 论我国物权变动立法模式 许中缘 杨代雄 关键词: 物权变动/物权效力/债权形式主义/合意/物权法 内容提要: 物权变动的未经登记的受让人利益保护是我国立法 中一个容易忽视的问题。我国物权立法应该对物权变动的未经登记的 受让人的利益实行物权保护的模式。当事人合意产生物权效力的立法 模式具有深厚的法理基础，具有适合我国国情的社会基础，也具有一 定的立法基础。 一、买受人利益的保护在两种不同模式下的比较 案例一：1996 年6 月，张某将自己的房屋以2 万元的价格转让 给肖某。肖某取得张某的房产证后，并没有办理过户登记手续。肖某 在使用该房屋不到两个月之后，对房屋略加修缮然后以 4 万元的价格 转让给丁某。丁某从肖某那里取得张某的房产证，但也没有办理过户 登记手续。丁某住了一年后，以5 万元的价格将该房屋转让给赵某。 赵某也没有办理过户登记手续。在赵某居住期间，即2001 年，该房 屋所在的位置被划为经济开发区，该房涨至 20 万元。此时张某诉请 1 法院判决其与肖某的买卖合同无效，要求肖某返还其房屋。由此而发 生争议。 对于本案，存在两种观点。第一种观点认为，由于房屋买卖没有 经过登记，合同无效，该房屋的所有权并没有转移。我国《合同法》 第44 条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规 规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 《城市房 地产管理法》第35 条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照 本法第五章的规定办理权属登记。”由以上两条规定可知，在我国， 房屋买卖合同以登记为生效要件。本案张某与肖某之间的房屋买卖合 同没有登记，应当认定为无效。既然合同无效，房屋的所有权并没有 转移，仍然归属于张某。出卖人负有返还价金的义务。同时，由于合 同无效，出卖人张某不存在承担违约责任问题。至多只能承担缔约过 失责任。 第二种观点认为，这些合同有效，但是房屋的所有权不能转移。 最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释 (一)》 第9 条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、 行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才 生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未 办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、 行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事 人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权 2 不能转移。”根据该规定，虽然我国《城市房地产管理法》第35 条 规定房地产转让必须经过登记，但是并没有规定房地产转让合同经过 登记才能生效。因此，本案张某与肖某之间的房屋买卖合同仍然有效。 但是由于没有登记，房屋的所有权并没有转移，仍然应该归属于张某。 由于买受人丁某、赵某知道该房屋的所有权人是张某仍然买受该房 屋，其主观上并非善意，不存在善意取得问题。当然，出卖人不能把 房屋所有权转移给卖受人，违反合同，应该承担违约责任。 案例二：1998 年，张某是某软件公司的员工，因成绩突出，软 件公司奖励给他两套住房。但软件公司并没有办理房屋产权过户登记 手续。1999 年，张某将其中的一套房屋转让给杨某。杨某经过调查 核实，得知这是软件公司奖励给张某的房子，于是支付相关款项后搬 进居住。2001 年，张某在一次交通事故中不幸逝世，遗产由其子继 承。软件公司以我国《合同法》规定赠与合同在标的物所有权转移之 前可以随时撤销为由，主张撤销该赠与合同从而收回该房屋。由此发 生争议。 对于本案，存在三种观点。第一种观点认为，按照我国《合同法》 第186 条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与， 在本案中，软件公司没有为张某办理房屋产权过户登记手续，所以当 然可以撤销赠与合同，软件公司与张某的赠与合同因被撤销而至始不 存在，张某不能取得房屋的所有权，张某的转让行为属于无权处分行 为，杨某明知该