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第一章 项目概况 一、项目名称 ：北京市清河长毛绒厂项目 二、项目地点 ：位于北京市海淀区清河桥东侧，宗地范围：东至前屯路， 南至龙岗路，西至京昌高速路清河桥，北至公安党校分 院。 三、占地面积 ：47917.9 平方米（约 71.8 亩） 四、项目现状 ：地面建筑物面积 23356.5 平方米，绝大数为 1-2 层厂房，现 厂区已经停止生产，封闭待拆迁。 五、选址位置图 ： 六、建筑规模 ：地上四层，地下一层。总建筑面积 60000 平方米 其中：地上一层： 12000 平方米； 地上二层： 12000 平方米； 地上三层： 12000 平方米； 地上四层： 12000 平方米； 地下一层： 12000 平方米。 七、项目背景及由来 北京长毛绒厂成立于 1984 年 9 月，是隶属于北京纺织控股有限责任公 司的全民与集体联营企业，该厂自 1995 年由于经营管理不善，企业负担过 重，造成连续 7 年亏损，已不能清偿债务，故申请并经北京市高级人民法院 裁定，宣告北京长毛绒厂于 2002 年 9 月 5 日破产。 长毛绒厂破产清算组于 2003 年 3 月 13 日委托长城国际拍卖公司发布拍 卖公告，对该厂进行拍卖，包括房屋土地及房地配套设施、生产设备、存 货等财产，拍卖保证金 1600 万元人民币，竟拍成功后，须于 3 个月内付清 余款。 该土地现有 7 家租赁方，其中 6 家将于近期到期，只有北京福仁堂药店 于 2001 年 8 月签订协议，租赁长毛绒厂 370 平方米用地，租期 10 年。现已 兴建 3 层楼房，并已办理了相关手续。 八、资产评估情况 北京长毛绒厂破产清算组委托北京首佳房地产评估有限公司于 2002 年 对该项目进行了评估，评估值如下： 财产评估总值为 5358.38 万元，具体如下： 1、 土地使用权评估值 3162.58 万元， 2、 机器设备评估值 364.16 万元， 3、 地面建筑物评估值 1071.93 万元， 4、 流动资产评估值 721.02 万元， 5、 其它资产评估值 38.69 万元， 扣除货币资金和应收帐款 636.02 万元 可供变现的实物资产为 4722.06 万元 第二章 投资环境及市场分析 一、项目区位分析交通分析 ： 该项目位于海淀区八达岭高速公路清河桥东侧，地处北京城北通风 口，北五环北侧，距离北五环上清桥不超过 500 米，是河北北部、山西、 内蒙进出北京的必经之地，从该项目到北二环德胜门仅需 15 分钟车程。 该项目三面临路，规划地铁 4 号线从项目宗地东侧通过。该项目宗地处于 地铁十三号线（轻轨）环绕核心地带，西望颐和园、圆明园、上地国际科 技创业园、中关村软件园，北看西三旗高新建材工业开发区，东携国家森 林公园和亚奥商圈，南顾清华、北大、人大等知名高校园区和中关村高科 技园区，具有极好的区位优势和交通优势。 二、项目商圈分析 ： 根据项目区位特点和项目周边情况，将本项目按三、五、八公里半径 划分为三层商圈： 第