定稿容积率国家标准.pptVIP

容积率与物业类型 不同的容积率数值直接影响不同的物业类型 在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目； 容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多； 容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响； 容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了； 容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点； 容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目； 容积率2.0－2.5，正常的小高层项目； 容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差； 容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）； 容积率6.0以上，摩天大楼 先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律） 容积率与物业类型 对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型 A项目：3.0容积率，城市公园东侧，建筑类型为叠拼别墅+小高层+高层 如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积率，我们都会想到是一个高层物业的社区，但项目通过结合周边的资源，籍低密度的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔开别墅布置高层物业，使别墅与高层建筑形成各自相对独立的组团，相互不干扰，提升了社区品质又保障了项目容积率。小高层和高层使社区能更好的通风采景，建筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下，项目通过的灵活的运用物业组合，打造豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目后期发展，适应后期市场需求，并塑造了生态景观公寓，在区域内打造出了自己的差异化产品 A项目 容积率与建筑密度 建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，从定 义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%） 在用地面积一定的前提下，建筑密度与容积率两者是反比关系；建筑容量增加需要建筑层数的增高，密度则降低；这时，社区舒适度提高，但同时会带来土地利用的不充分和建筑成本的增加；建筑容量的减小，密度增大，这时，社区居住舒适度又将会受到影响； 在项目规划中，容积率和建筑密度二者是一个矛盾点，需要去寻找找一个合理点、均衡点，来实现项目开发的最大目标 如：B、C项目，容积率相同，因为建筑密度的差异，项目的品质就有了很大的差异 把社区品位放在环境空间上，绿化空间丰富 社区可利用的绿地空间少，基本上没有什么绿化空间 B项目： 容积率0.88 密度25% 规划采用组团围合布局，每个组团都拥有一个相对组团中心景观；全部采用多层电梯洋房 C项目： 容积率0.88 密度32% 建筑类型以联排别墅为主，少量小高层物业，排列式布局；在0.88的容积率下采用了常规的低密度项目产品类型，所以密度相对大 容积率与社区规模 在传统思维中，觉得社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况并 不全是这样 从规划条件上来看，规模小的项目，在规划审批阶段多为一个大项目的某一个部分，其绿化率和建筑密度已在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高而绿化率能够做的较低，容积率自然能够做的比较高，而其舒适度却不会因此而降低，而且还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区 D项目：住宅项目，用地规模为10万㎡，容积率为1.7，建筑类型是多元化的，从联排别墅到多层以及高层住宅 E项目：住宅项目，市区中心位置，规划用地2万多㎡，容积率为5.6，建筑类型全为高层板楼，共享城市公园资源 同为住宅项目， 地理、资源环境 相当，两个项目 要就是因为用地 规模的差别由此 产生容积率的差 异，而产生的建 筑布局、中心绿 地以及配套设施 等的差异 容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不同的舒适度 如：F、H项目，相同的地块面积，同样容积率，规划布局差异可以非常大，社区空间和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型，降低建筑密度，提高绿化面积；建筑布局也采用了独栋点式布局，采光通风都得到了最佳，270°观景视线与H项目品质项目就一目了然了 F项目：2.5容积率，建筑类型均为独栋高层塔楼， 点式布局，均为南北朝向，绿化率48%以上 H项目：2.5容积率，建筑类型有多层，小高层、高 层，排列+围合式布局，绿化率32%，部分东西朝向 布局 容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不