世联-深圳宝安中心区-万科兰乔圣菲别墅项目定位报告-128PPT.pptx

宝安中心区别墅项目定位报告;做出精品，树理品牌;项目处在规划设计前定位策划阶段;通过功能定位的丰富实现物业价值; 通过定位，我们达成目标恒丰地块实现销售收入10.1亿元，润恒 地块实现销售收入9.8亿元。 世联将凭借对豪宅市场及客户的把握，最大程度为项目规避风险， 并建议项目提前营销，争取到更多的目标客户。 ;稀缺城市滨海纯别墅 宝安中心区第一块也是稀缺的纯别墅用地 生态的、科技的高品质产品 创新的户型设计 新奢华主义的产品主张 纯粹、地道的风格建筑 智能化的配置 顶级酒店式物业管家 强强联手的团队合作;项目市场定位;项目属性定位模型;项目分析;本项目经济指标： 地块1： 占地面积：72500.38平米 建筑面积：住宅40400平米 居委会100平米，物业管理及会所3000平米； 容积率：小于0.6 车位数：200个 地块2： 占地面积：72499.14平米 建筑面积：住宅41100平米 幼儿园2400平米，网球场1个，垃圾站1个 容积率：小于0.5 停车位：每户不小于2个;;项目交通便利，路网通达性较好，项目所受噪音污染较小。;项目南向有海景和良好市政公园景观，但是受前面别墅用地不确定性的影响，景观资源的利用性存在一定困难;本项目属于紧邻滨海休闲带及海景、周边环境纯净、交通便利的别墅项目;项目所属宝安中心区是深圳市规划、起点较高的新城市区域中心;交通将促进城市的西移，拉进了宝安中心同城市的距离，商业氛围的形成将进一步促进宝安中心的城市化;宝安中心区将是未来深圳滨海城市重要形象标志，是深圳的名片之一;;;; 确定了项目的基本属性定位，我们需要通过市场环境、竞争、项目SWOT、发展商的意愿及目标确定项目的市场占位。 ;;市场环境及 竞争分析;2005年政策出台时间轴;;;在政策高压下，豪宅市场持续火爆，已出现偏热现象，政府和开发商处于搏弈状态，未来终端消费者的争夺更加激烈; ;2006年豪宅市场将面临一定的政策威胁，但政策一定是要平衡的，预计未来政策将会促进市场向好的方向发展，但豪宅投资客将会受到进一步打击。 具体市场具体分析，项目的稀缺性将使得项目受整体市场影响较小，但对客户的??握是必不可少的。 即便政策不可控，市场和客户是我们可以去掌控的。;市场环境及 竞争分析;;;项目;项目;;;;郊区物业（价位400 -1500万）振业城、尖岗山;市场环境及 竞争分析;从2005年宝安市场的供需来看，宝安中心区的价值不断被认可、提升，目前成交均价达到5833元/平米，关内成交客户近50%。;从近两年宝安中心区供应来看，低密度高档物业缺少，而当地客户购买力强劲，当地客户对低密度高档物业的需求没有得到满足;市场环境及竞争分析;;目前深圳别墅分布以城市别墅和景观别墅分布较为集中;;项目;本项目将锁定尖岗山为竞争对手; 地块编号： （以下简称：1号地） 用地面积：213200m2 总建筑面积：107100m2 住宅建筑面积：105630m2 容积率：0.50 产品定位： 180~250平方米的TH 260~300平米小独栋产品为主 400平米的豪宅别墅 三者面积比例约4：6：1 共计约1000套，1期166套 ;从两个项目指标分析来看，两个项目虽然没有直接竞争，但由于推出时间和地域的原因，将会有一定竞争，建议本项目提前放出信息，以拦截部分地缘客户。; 市场环境及竞争分析小结 1、市场在经历政策调整之后，仍然会处于上升发展时期，但投资客户会受到打击，豪宅市场将面临一定风险，但是对客户的把握是关键； 2、近3年别墅市场供应量及需求量都比较大，客户层面较高、价格承受能力较强； 3、宝安中心区价值逐渐显现，成交价格较高，关内客户已近5成，但宝安中心区及周边市场对低密度高端物业的需求没有得到满足。 4、从竞争来看，本项目没有面临直接的竞争项目，但尖岗山项目的二期将会同本项目争夺地缘客户。;; 从项目的SWOT分析来看，充分挖掘稀缺的城市滨海别墅价值，把握市场及豪宅客户的需求将是项目制胜的关键。;发展商愿景及目标是：做出精品，树立品牌，博取物业价值最大化； 由此来看，本项目应当用精品来确立自己比较高的立意。 ;通过市场及项目SWOT分析，建议项目选择合适时机（例如滨海休闲带开始建设，尖岗山二期销售之前）入市，并进行提前营销，例如边设计，边营销截流部分尖岗山客户，在规避风险的同时实现利润最大化。;项目市场定位;项目市场定位;这里是 稀缺的城市别墅 滨海型的第一居所 深圳西岸的富人区 生活在这里的会是哪一些人;项目;项目;;;财富层级; 深圳高端客户需求的共性;