中原地产深圳城市橄榄园项目户型研判.pptx

事业二部;致：广森集团;本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判; 通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位. 本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判； 本报告保留与发展商沟通的必要。;影响户型定位的几个必要因素:;研判思路——;;一.南山区域地产格局:;后海大道;二.本项目在南山区域中的位置:;;本案;;;;;;S： 中高质素片区 周边生活氛围较浓 交通较为便利 生活配套相对齐全;城市高端住宅占有资源;由此说明:;分析过程: 通过片区基本同类项目进行整体分析; 选取05、06年的共9个项目进行分析; 目的要求: 找出基本规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库;;选取本片区05-06年中高端已售、在售项目为案例： 05年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社 06年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸;项目;;项目;4、典型项目筛选;;通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现两房、三房是所有可参考项目的主力户型。 由此我们首先对两房、三房的变化进行细致的分析;;6、关于单房;;项目;9、关于复式;10、关于社区品质;;推导过程2;潜在竞争项目分析;08年潜在竞争项目面积和比例统计;;分析原则:为合理规避竞争，修正比例. 针对本项目结论一： 1房存在空白点，暂作保留； 两房60-80㎡存在竞争,建议减小比例; 三房仍可适当增大比例。;说明: 将两房比例调低； 作为主力户型三房比例可以上调; 一房比例不变; 接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间。;推导过程3;项目名称;分析点：从三级市场数据可见，市场成交最多的户型为2房和3 房，反映了片区畅销户型基本为中小户型；;说明 从三级市场畅销户型数据可见： 三房的建议面积属于畅销面积段，但面积下限高于80㎡，建议将80-100 ㎡ 调高10 ㎡，100-120 ㎡调高5㎡； 两房建议面积段下限高于市场畅销户型，建议往下调整约5㎡左右； 接下来将通过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例;;推导过程4; ; ; ;;;;重要客户; ;关于西部通道对客户的影响;西部通道打开南山外销大门，片区将迎来高端外销时代。;2007年3月,深圳中原深港研究中心特别就西部通道开通对地产的影响 作了一次专题调研,我们从中研究本项目预计未来将可能增加以下几类 客户------;香 港 客 户;口岸工作人员;知识型移民;西部通道对于南山房地产的影响是十分深远;结论四;分析过程: 通过对“90·70”政策对本项目进行个案分析; 目的要求: 第四次修正基本户型 由新政影响对户型比例提出修正;;关于90/70政策;结论五;;结论二;关于定位后的思考：关于整体布局;关于定位后的思考：关于商业思考;关于定位后的思考：关于公寓户型设计;关于定位后的思考：关于小三房户型设计;THANKS;1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。五月-20五月-20Sunday, May 17, 2020 2、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。14:13:0814:13:0814:135/17/2020 2:13:08 PM 3、越是没有本领的就越加自命不凡。五月-2014:13:0814:13May-2017-May-20 4、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。14:13:0814:13:0814:13Sunday, May 17, 2020 5、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。五月-20五月-2014:13:0814:13:08May 17, 2020 6、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 五月 20202:13:08 下午14:13:08五月-20 7、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。五月 202:13 下午五月-2014:13May 17, 2020 8、业余生活要有意义，不要越轨。2020/5/17 14:13:0814:13:0817 May 2020 9、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2:13:08 下午2:13 下午14:13:08五月-20 10、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。5/17/2020 2:13:08 PM14:13:0817-五月-20 11、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。5/17/2020 2:13 PM5/17/2020 2:13 PM五月-20五月-20 12、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。17-May-2017 May 2020五月-20 13、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Sunday, May 17, 20201