北京朝青板块住宅区域分析.pptxVIP

朝青板块住宅区域分析;区域环境分析;;拔;龙头地位;朝阳区现状;朝阳区现状;CBD动力;范围;CBD的价值;CBD的增幅;朝青板块概况;朝青板块概况; 时期一：1999年-2002年，朝青板块区域发展为从仓储用地调整为居住用地，住宅开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以经济适用房和中低档住宅为主，但已经出现朝阳园这样的高档涉外公寓项目。 朝青板块发展初期，大部分项目档次偏低。; 时期二：03年，珠江罗马嘉园、炫特区项目进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形，珠江罗马嘉园更是以当时7000元的均价，高价的精装修，高档的品质在朝青板块开启高档住宅的先河；04年朝阳北路全线通车，朝青板块受到普遍关注。 朝青板块逐渐升温，项目档次提升。 ;上市时间;2006-2007年朝青板块主要上市楼盘基本信息表 ;朝青板块发展历程;区域环境分析——小结;;;在售商品房情况;在售商品房情况;在售商品房情况;在售商品房情况;在售商品房情况;在售商品房情况;在售商品房情况;在售商品房情况;板块内二手房情况;市场环境分析——小结;;A-Z town(爱这城);开发商：北京首创新资置业有限公司 投资商：首创置业、新加坡GIC 物业公司：北京新昌金网络物业管理有限公司 项目位置：朝阳区朝阳路华堂商场东50 总占地：19万平米 建筑面积：45万平方米(一期8万平米，二期20万平米) 容积率：2.8 绿化率：33% 物业类型:精装公寓、酒店、商业 住宅建筑形式：塔楼、板楼;A-Z town;A-Z town;A-Z town;规划及配套;点评： 一期地块较小，规划成紧凑型的塔楼，与二期的舒适型板楼自然分开，较为合理 由于公园的依托，二期居住舒适度更强，凸显档次 二期的楼间距较宽，显得较为大气 高档次的商业配套提升了整个项目价值 ;住宅 ：（精装修） 共2300套 ABCDEF为一期悠客公寓，约700套 GHJKLMN为二期朗士公寓，约1600套) ABC：18层塔楼，2梯5-6户； D：16层塔楼，2梯5-6户； F：20层板楼，2梯3-4户； G：18层板楼，2梯2户； M：18层板楼，2梯2户； K：9层板楼，2梯2户， L：14层板楼，2梯2户； ;A-Z town;A-Z town;A-Z town;;住宅—精装标准; 住宅精装可选的仅为厨房台面的颜色和木地板的颜色 一期精装修标准为800元/平米，二期精装修标准为1500元/平米 一期为基本装修，二期还赠送部分家电和柜体 点评： 精装可选内容太少，对客户来说缺少个性化内容 一、二期装修价格拉开了2期的档次，二期档次较高;物业公司：北京新昌金网络物业管理有限公司 物业费：一期A、B、C、D、E座2.55元/平方米·月一期F座2.7元/平方米·月二期3.2元/平方米·月 车位：1：0.7，地上、地下都有。 租金：地上：150元/月；地下400元/月 ;时间;点评 项目低价入市，短期内拉升极快，涨幅较大，由开盘的7000元/平米涨到近20000元/平米 一期有变电站辐射和火车噪音污染的问题，价格有点受制约 由于景观园林、会所等都在二期的地块，火车噪音污染也相对较少，因此二期的价格比一期高出许多，一是和开发商定价策略有关，二是和05-07年整个北京房地产市场涨幅有关 项目定位于中高楼楼盘，整个项目的价位相对周边其他项目较高;销售情况： 项目05年11月摇号方式开盘，只开了3栋楼，并且部分为内部定购，对外的销售的仅100多套 2006年陆续开盘一期的C、D、F座，每次涨价幅度500-1000元/平米，每次放量几十套，均抢购一空，造成热销场面 二期开始大量投放广告宣传，制造声势，关注客群很多 销售率：一期售完，二期开盘的已经销售90%，还有两栋未开 目前剩余的为大户型，总价在200-300万之间，销售速度缓慢 项目价格仍随着整体市场的上扬而涨价;A-Z town;地域分布：外地人偏多，占60% 年龄： 一期25-40岁，年轻人居多 二期30-50岁，中年购买者居多 职业特征：中央电视台工作人员，其他职业特征不明显。 购买目的： 一期投资者较多，投资自住各占50% 二期自住居多，用于投资的较少 付款方式：一次性付款约占40%。 贷款首付比例：30%。 家庭结构： 一期多为2-3口之家 二期多为3-5口之家，改善生活条件，多为第N次置。;推广方式：项目周边围挡、三环边路及朝阳路户外广告牌、报纸(北青、北晚)、短信、网络;项目现况; 项目从规模上属于中盘，从项目档次上属于中高档。 项目一期二期档次不同，目标客群也不同，在规划上做了很好的导向 在项目的档次上，定位于高档次项目，在小区规划和产品设计上，也显示出高档 公园和商业配套，突出了项目的档次与