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房地产企业融资手段分析 组长： 组员： 房地产融资简介 • 房地产行业是典型的资金密集型行业， 与融资紧密相连。 • 房地产融资就是房地产资金的融通，是 房地产业与金融业密切结合的产物。 • 房地产融资也是指在房地产开发、流通 和消费过程中，通过货币流通和信用渠 道所进行的筹资、融资及相关金融服务 的一系列融资活动的总称。 房地产企业融资手段分析 中国目前房地产企业主要融资手段 ◎房地产信 ◎银行贷款 托融资 ◎房地产债 ◎房地产基金 ◎上市融资 券 ◎银行贷款: 银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产 业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款 和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银 行贷款的部分自筹资金。 房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的 24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已 达到30.1% 。但其中有很大比重是房地产开发企业通 过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。 2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占 房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的 9%左右。目前房地产开发企业至少有60% 以上的资金 是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 图示 ◎房地产信托融资: 房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、 保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直 接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台， 使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度 发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个， 房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷 款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信 托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制 了中小投资者的加入。 ◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家 进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房 产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断 增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股 东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上 海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政 策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性 的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的 管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。 因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来 讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相 关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一 步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。