不动产估价实验与实习.pdf

不动产估价实验与实习 2009级 一、假设开发法 • 某旧厂房的土地面积4000㎡，建筑面积6000㎡。根据 其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出 租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价 为500元/㎡的地价款，同时取得50年的土地使用权。 预计装修改造期为一年，装修改造费为每l㎡建筑面积 1000元(装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期 中)。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可 出租面积为建筑面积的70％；附近同档次写字楼每l㎡ 可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为 年租金的40％，报酬率为8％。购买该旧厂房买方需要 缴纳的税费为旧厂房价格的4％。试利用上述资料估算 该旧厂房现状下的正常购买总价(采用现金流量折现 法，折现率为8％)。 • 解：根据题意，可以采用假设开发法估算购买旧厂房的价格。 • 公式：旧房地产价格=改造后房地产价格-补交地价-装修改造 费-买房缴纳的税费 估价步骤 • （1）设该旧厂房现状下正常购买价格总价y • （2）计算装修改造后房地产总价 • 根据题意此房为收益性房地产，可以用收益法计算其价格 • 公式：房地产价格=其中：a=1000×6000×70%×（1- 40%），r=8%，n=50-1=49 • 总价值现值=V/（1+8%）=[1000X6000X70％×(1—40％)]／ 8％×[1—1／(1+8％)49]／(1+8％)97元 • （3）补交地价款=500×6000=300万元 • （4）装修改造费=1000×6000×1／(1+8％)0.5=5773502.69 元 • （5）买方需支付的税费=y×4％ • （6）旧房购买总价： • y97-3000000-5773502.69-y×4％ • y31元 市场比较法 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B 、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是以估价对象为例 按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度 相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价 格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月 1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述 资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该 住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均 法)。 案例分析 : 解： (1)选取可比实例。实例B交易情况误差太大，实例D成交时间与估价 时点相隔两年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作 为可比实例。 (2)计算公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易 日期修正系数×房地产状况修正系数 (3)交易情况修正系数为： 可比实例A＝100/（100+2）＝100/102 可比实例C＝100/100 可比实例E＝100/（100-3）＝100/97 (4)交易日期修正系数为： 可比实例A＝(1+1%)4 可比实例C＝(1+1%)4 可比实例E＝(1+1%)3 案例分析 : 解： (5)房地产状况修正系数为： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因 素的权数相同均为1/3，则有 1 1 1 可比实例A＝100/[100× +(100-2)× +(100-4)× ]＝100/98 3 3 3 1 1 1 可比实例C＝100/[(100