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房地产产品策划全攻略 生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝 大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西， 它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的 加剧，更新换代的全功能生活住宅将抢占新世纪房地产市场。 A 如何做个真正的发展商 1.投资商与开发商的区别 投资商是出资金、看回报的人，会很客观及果断地把房地产开发 作为赚钱的工具，见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”，做 另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。 而开发商不但要具备融资、工程管理、销售能力，还要有申报开 发手续的关系。一个项目从决定到完工可能需要 3 至 4 年的时间，开 发商除了资金的投入，更多的是时间与精力的投入，这无形中就对项 目产生浓厚的情感甚至“爱上了她”，这对整个项目的发展及策划都是 不利的。因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主，不愁嫁不出去。 不能客观判断市场的结果可能导致失去机会，或者不能与市场结合完 成项目的最理想开发。 中国房地产的开发要比国外落伍，大部分的开发商的经验有限， 严格上说只能称为投资商。因此，成熟的开发商还需要一段时间磨合， 在参与的过程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、策划等 方面的水平，从而最终成为真正的开发商或发展商。 2.成本和品质的关系 投资商一般都会注意成本的控制，而现时市场的竞争使得价格战 不可避免。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成 本的控制、重视现金的流量(这与利息成本息息相关) 。所以在我们策 划时一定要有最稳妥的财务安排。 第一代的物业，只要有顶、有水、有电就能住。第二代开始重视 生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求 多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮 食等等，都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系 统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天 究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、 敢不敢花钱，准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的 教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。 3.最好的前期策划——空手道 空手道的真理在于用最少的资金，把项目做起来。但是万一遇到 市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认 识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。 因此，一个良好的项目定位、买家定位是前期策划的核心。 B 现代住宅新规格 要有美妙的家庭生活，就要关怀、爱护、尊重每一位家庭成员， 将亲情、温情渗透在我们的居住空间里，才能使我们的家庭更有活力， 更有生命力。 典型简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的 统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，我们在购房 时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老： 1.地段要方便 事实上方便的地段就是指交通发达，这不光是方便小孩上下学， 老人外出访友，更重要的是有好的交通。就算现在是不好的地段，未 来也肯定会成为旺点。 因此只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考 虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时 间太久，而物业本身又拥有 70 年的产权，要有更长远考虑，在夫妻 上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度” 。 2.周边环境要清新 对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们 健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或社区里。现在大部分 小区均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使 用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增 加小区的容积率，楼与楼之间的间距太密，仅有空间因为车位不够， 也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的 质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境，对绿化的 要求是能使得上的绿，享受得到的绿。 3.户型功能齐全 老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩 宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少， 杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆 放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的 功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的 最佳空间。 4.硬件配套要完善 ◇硬件配套包括