永升生活服务-市场前景及投资研究报告-管理与运营并济、四轮驱动规模与利润.pdfVIP

港股公司报告 | 首次覆盖报告 永升生活服务 （01995 ） 证券研究报告 2020 年06 月16 日 投资评级 三架马车管理与运营并济、四轮驱动规模与利润齐飞 行业 地产建筑业/地产 6 个月评级 买入 （首次评级） 乘行业快车、2 年 3 倍业绩持续高增长。公司源于旭辉控股（0884.HK ）物业板块，实际控制人为 当前价格 11.62 港元 林氏兄弟，2018 年12 月登陆资本市场，2020 年公司位列中指物业百强12 名，排名逐年提升。上 目标价格 14.18 港元 市以来，实现2 年3 倍+的业绩成长，股价表现亦十分亮眼——2019、2020 至今涨幅分别为211%、 119% ，①一方面或由于行业步入快车道，而公司作为成长龙头业绩瞩目，估值随业绩水涨船高， 基本数据 ②另一方面或由于公司在规模扩张、增值服务领域均探索出属于自己的独特打法，体现出公司超强 港股总股本(百万股) 1,536.40 的外拓能力与综合竞争能力 （关联收入占比约14% ），③同时公司在治理方面也体现出一定优势， 港股总市值(百万港元) 17,852.97 人均创收、在管均处于行业第一梯队，我们也可以看到 2019 年公司的员工成本占比由 54.5%下降 每股净资产(港元) 0.75 到45.9% ，主要源于外包替代以及管理改善。2020 年公司在物业百强排行榜位列12，2019 年公司 实现营业收入 18.79 亿元，同比增长 74.21% ，实现归母净利润2.24 亿元，同比增长 345.38% ；19 资产负债率(%) 50.45 年毛利率和净利率分别为29.6%、13.3% ，分别较去年同期上升0.9PCT 、3.9PCT ，ROE 大幅提升；此 一年内最高/最低(港元) 13.30/3.22 外随上市费用在2018 年计提消化，2019 年公司管理费率下降4.65PCT 至13.13%，亦对净利率提升 影响较大。 基础物业管理服务：四轮驱动助力规模扩张，管理均价逐年提升。公司坚持“关联方+招投标+战 略合作+收并购”四轮驱动的扩张战略，使得在管面积实现了5 年6 倍、60%以上复合增速飞快扩 张。其中来自招投标、战略合作、旭辉、收并购占比分别为5:2:2:1。2019 年末公司实现在管面积 6520 万方，储备面积4541 万方，yoy 分别为62.03% 、79.36% ，充裕的储备面积为未来的转化提供 股价走势 一定支持。从业态来看，公司积极扩张非住宅项目，2019 年在管非住宅项目占比 19%，贡献收入 永升生活服务 恒生指数 占比37% ，并且成立了悦泽商办、悦泽公众专业品牌提供服务。2019 年公司基础服务实现营收10.7 亿元，同比增长45% ，毛利率上升1.4PCT 至22.1% ，在行业中处于中等水平。物管业务占公司总营 226% 收比重由 18 年的 62%下降到 57% ，主要由于