上海金桥国际购物中心与大宁国际国际购物中心经营对比分析报告.pdfVIP

孙 军 上海金桥国际购物中心PS上海大宁国际购物中心 时段客流对比 餐饮人气分析 娱乐人气分析 金桥国际/大宁国际 简介 在葛琳斯班的论述中, 有句十分经典的观点: “无论是零售商, 或开发商, 有三件事是他们最最关切的——客流、客流、还是客流。” 因为客流即意味着利润。然而即便是同一个开发商运营商开发的购物中心由于地理环境、消费环境、不同团队的管理能力，其人气都会出现较 大的差异，本期报告我们精选了崇邦集团旗下的两个典型社区购物中心金桥国际购物中心和大宁国际购物中心做对比，揭秘其内在价值。 金桥国际商业覆盖周边常住人口50万余、流动人口37万余人。因浦东地广人稀，拿地相对较为容易且18万平方米的商业面积足以支撑浦 东北部地区客户需求。大宁国际周边社区多以老社区为主，新社区入住率不高，但是品牌效果覆盖闸北、虹口多个地区200余万人。 从消费能力来看，大宁国际周围社区老化且流动人口居多，人均消费水平偏低，金桥国际周边社区刚刚兴起，居住人群以年轻人为主， 故而接受新事物能力强，消费承受力相对较高。 客流对比分析 点评： 从交通上看两者都处在地铁沿线， 金桥国际靠近六号线，大宁国际靠近一 号线，一号线客流虽然庞大，却以匆匆 过客为主。闸北人口众多，却多为流动 人员。有优势也有劣势。从分时客流上 看，两者的购物高峰都是在中午和下午 ，由于周边大量社区的支撑，客流已经 不是什么大问题。 集客点分析 3 1 2 点评： 从建筑形态上看，金桥国际与大宁国际都是开放性建筑结构，存在很大的相似度，且都属于区域性标志商业体；从品牌的单位面积分 布上来看，也是很贴近的，且由于大宁开业时间较久，品牌知名度已经形成，人气上略胜一筹，而金桥国际由于是浦东北部地区最大且是 唯一的shopping mall，人气并未逊色多少。 点评： 大宁国际位置居于地铁两个站点之间，金桥国际正门对面 就是地铁，且地铁多处于主干道位置，故而无论是大宁国际还 是金桥国际客流50%以上都来自有地铁的方向，无形中地铁也 成为其载客的主要手段；为便于研究我们人为将每个购物中心 统一化分成3个口，其中同样作为位置靠后的三号口而言，金 桥国际依靠班车带来了28%的客流，因此班车对金桥国际来说 可谓是相当重要的，而大宁国际由这里进来的基本为步行消费 者，大润发班车起到的作用并不大。 注：金桥国际1号口为靠近地铁的出口，2号口为靠近2座的出口，3号口为超市班车车站；大宁国际1号口为正门（地铁），2号口为星巴克的一个侧门， 3号口为江宁路门 业种分析 点评： 从整体业种对比来看，金桥国际与大宁国际品牌数量分别为184、145家，其中相同的品牌达到了46家，金桥国际的餐饮和服饰总 量更是达到了50.5%、大宁为53.8%；这两家购物中心中超市卖场辐射了周边众多社区，为提升人气做出了很大贡献；两者业种设置基 本都以日常居家生活类为主，在最大限度上满足周边社区需求，以期牢牢抓住多层次消费人群；在大型休闲娱乐业种中大宁国际多出 了健身和影院，设施相对更为完善。 餐饮人气分析 点评： 从散点图上对比可以看出，所选取的5家餐饮中，金桥国际美食客均消费额处在100元以上的有3家，寿司、海鲜等的客单价都 比较高，人们较倾向于