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绿茵山庄项目定位报告 第一章 项目定位原则 原则一：源于市场 项目定位来源于对市场尤其是区域性市场的把握与分析，市场调确是项目定位的基础和依据， 前期，受 贵公司的委托，我司对樟木头、常平、清溪、塘厦、凤岗、莞城以及深圳片区进行了市调，并完成了市调报 告的撰写，对片区的房地产市场有了全面深入的了解，并对市场进行了深入的分析，此次定位报告是基于前 期市场调查的基础上，结合项目地块的实际而提出的，充分做到尊重客观事实、尊重客观市场。 原则二：源于客户 客户是房地产开发经营的根本，离开了客户，就放弃了根本。 本次定位是基于中原多年来东莞本地的操盘经验，以及对东莞置业客户的深度把握，结合本次市调，确 定本项目的核心客户群，然后依据客户群的需求特征，确定产品定位。 原则三：源于未来市场竞争 房地产项目开发时间跨度长，产品定型后，可调整的空间小，可调性差，因此，对未来市场准确分析与 把控对本项目成败至关重要，本次定位是充分分析了东莞市尤其是樟木头本镇房地产市场竞争格局、未来整 体发展趋势研判后作出的，是基于未来市场竞争的定位，具有较强的超前性和前瞻性。 第二章：项目分析 2.1. 项目区位分析 樟木头区位分析 项目区位分析 2.2. 交通分析 外部交通 内部交通 2.3. 项目地形分析 2.4. 项目地势地貌分析 地块呈类椭圆形，地块上大部分被绿地覆盖，有少量长龄荔枝树生长其间，可做未来小区建设的园林 绿化； 地块有小幅高差，坡地地形，疏林缓坡，地块干净，但有利于高低错落、层次感强的单体设计。 2.5. 项目四至分析 2.6. 项目经济指标分析 总用地面积： 建筑容积率：≤ 1.3 总建筑面积：㎡ 建筑密度：≤ % 凯悦酒店 建筑层数：≤ 11 层 建筑高度：≤ 45m 绿地率：≥ % 建筑物退缩用地红线： 按上述指标要求： 满足最大建筑密度的基底面积为：㎡ * %= ㎡ 满足最高层数 最多栋数的基底面积为：㎡ /11= ㎡ 基底面积可调整区间为：㎡ -- ㎡ 如果按最大建筑密度算，小区内平均层数为：㎡ / ㎡=层 2.7. 项目景观面分析 2.8. 项目外在价值点分析 2.8.1 区位价值点 特点： 多中心聚焦（众星捧月） ? 樟木头位于东莞行政区划东部城镇中心区 ? 樟木头列属于东莞政府规划的未来中心城镇 ? 项目位于樟木头镇的规划新区 ? 项目在樟木头镇城市定位中处于政府 07 年重点打造工程，纯粹的规划高尚居住片区 ? 项目生态景观资源丰富 2.8.2 自然环境价值点 特点： 天人合一 ? 樟木头郁郁葱葱的林场 ? 天然水库 ? 坡地地形，景观层次感强 ? 亚热带海洋性气候，冬无严寒，夏无酷暑，年、日温差小，适宜人居 2.8.3 人文环境价值点 特点： 聚变效应，工作生活理想国 ? 环境宜人，自净能力强，健康指数高 ? 建筑群“三低一高”（低密度、低覆盖率、低层高、高绿化率），特色突出，与环境 高度融合，再现坡地风情人居情怀