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（企业管理案例）企业纳税筹划 技巧及经典案例解析 2011 年度企业纳税筹划技巧及经典案例解析 主讲人：肖太寿博士 博客地址：http://blog.sina../u/1050204752 第一讲企业进行纳税筹划方案设计的新理念 一、纳税筹划的新理念一 纳税筹划的新理念一：三证统一 三证统一的内涵：法律凭证、会计凭证和税务凭证。 法律凭证是：企业经常交易过程中的合同、协议和企业内部的各种文件制度规定。 会计凭证是：企业正常账务处理中涉及的会计报表、会计记账凭证和外来和自制原始凭证。 税务凭证是发票、各类合法凭证。 案例 1 ：巧签房屋转租合同的税收成本分析 张某欲长期租赁某单位一栋房屋，计划通过改造装修后(装修费用在 10 万元) ，将所租赁的房屋用于经营性转租，从中获取差 额收益。经双方协商，张某年定额支付房主租赁费 145 万元，剩余的租赁收益归张某所有。张某通过市场测算，转租可以取 得收入在 180 万元，差额收益为 35 万元。张某应当如何与房主签订合同以节约税收成本? 案例 1 ：巧签房屋转租合同的税收成本分析 方案一：张某与房主签订房屋租赁合同的税负分析。 根据《国家税务总局关于印发营业税税目注释(试行稿)的通知》(国税发[1993]149 号)规定：¡°租赁业，是指在约定的时间 内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。¡±同时，《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发 [1995]076 号规定：¡°单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按¡®服务业¡¯税目中 ¡®租赁业¡¯项目征收营业税。¡±在计税依据上，根据《营业税暂行条例》第五条：¡°纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。¡±因此，将租用房屋再转租出去，应全额按租金收入计算 缴纳营业税，不能扣除租赁成本。 案例 1 ：巧签房屋转租合同的税收成本分析 基于以上政策规定，张某应承担以下税负： （1）租赁业营业税：1800000×5％=90000(元) ；城市维护建设税：90000×7％=6300(元) ；教育费附加：90000×3％=2700(元) 。 （2）印花税。根据《印花税暂行条例》，财产租赁合同应按租赁金额的千分之一贴花。承租合同和转租合同，均应当按规定 缴纳印花税。应缴纳印花税 1800 元。 案例 1 ：巧签房屋转租合同的税收成本分析 （3）房产税 根据税法的规定，房产税的实际承担人应当为房屋产权所有人。所以，转租人不应缴纳房产税。但在实践中，部分省(市)将 房屋转租看作是房屋出租行为的延续，规定实际取得收益人即转租人应当就转租的差额缴纳房产税。以湖北省为例，张某应 缴纳房产税：(1800000-1450000)×12％=42000(元) 案例 1 ：巧签房屋转租合同的税收成本分析 （4）个人所得税。 根据个人所得税法的规定，个人取得的再转租所得应当按¡°财产租赁所得¡±征收个人所得税。财产租赁所得以一个月内取得 的收入为一次，每次收入不超过4000 元的，减除费用 800 元；4000 元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得 额。需要特别说明的是：对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次(月)从租金收入中扣除，但不再重复 扣除基本费用标准。 案例 1 ：巧签房屋转租合同的税收成本分析 同时准予扣除的项目除了在转租过程中实际缴纳的税金和教育费附加外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税 人负担的该出租财产实际开支的修缮费用，以每次 800 元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 同 时 ， 个 人 出 租 房 屋 取 得 的 所 得 暂 减 按 l0％ 的 税 率 征 收 个 人 所 得 税 。 由 此 计 算 年 个 人 所 得 税 ： (1800000-90000-6300-2700-1800-42000-1450000-800×12)×(1-20％)×10％=15808(元) 。 案例 1 ：巧签房屋转租合同的税收成本分析 以上合计张某应缴纳地方各税：90000+6300+2700+1800+42000+15808=158608(元) 。 房主应缴纳的地方各税(费)为 255200 元。其中：营业税：1450000×5％=72500(元) ；城市维护建设税：72500×7％=5075(元) ； 教育费附加：72500×3％=2175(元) ；房产税：1450000×12％=174000(元) ；印花税：14500