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（招标投标）长城国际商业 广场物业管理投标书 目 录 上篇 投标文件商务标 5 一、物业收费报价说明 5 1 、报价编制情况5 2 、报价依据5 3 、编制依据5 二、物业收费报 6 1 、分项报价一览6 2 、报价简要说明6 三、物业管理开支明细 7 1 、人工费7 2 、办公费7 3 、环卫费7 4 、公共设施运行维护费8 5 、电梯运行费8 6 、二次供水设备运行维护8 7 、绿化费8 8 、支出费用汇总9 四、物资装备费用（物业项目开办费） 10 下篇 投标文件技术标 11 第一章 企业基本情况11 第二章 项目管理总体构想 12 一、管理服务理念 12 二、管理优势 12 1 、管理服务理念优势12 2 、探索创新能力优势13 3 、人才培训机制优势13 4 、沟通能力优势14 三、服务承诺 14 1 、总体承诺14 2 、具体承诺15 第三章 人力资源管理 17 一、长城国际广场物业办组织构架 17 二、拟配置岗位人员要求 17 1 、物业办主任17 2 、部门主管18 3 、绿化技师、设备技工18 4 、各岗位员工18 三、岗位职责 19 1 、物业办主任19 2 、客服部20 3 、维保部20 4 、护卫部21 四、员工培训管理 22 1 、培训承诺22 2 、新员工培训计划22 3 、日常培训26 4 、特别培训26 5 、培训管理规定26 第四章 物业管理早期介入 28 一、早期介入人员 28 1 、物业早期介入人员应具备条件28 2 、对介入人员的要求28 二、物业早期介入工作流程 29 三、物业早期介入工作内容 30 1 、对在建房屋进行实地考察30 2 、获取房屋销售、交付及准业主信息30 3 、获取建筑各类图纸、指标、工期信息30 4 、了解实际建筑情况31 5 、提交协调报告和整改建议31 6 、参加建筑竣工验收工作32 7 、对房屋及附属设备设施进行清查32 8 、参与制定物业管理方案32 四、早期介入的意义与优势 33 1 、早期介入的意义33 2 、早期介入的优势33 第五章 物业交付（入伙）管理 34 一、房屋交付流程 34 二、业主入伙作业指导 35 1 、入住的准备工作35 2 、入住手续办理36 3 、房屋验收37 4 、发放钥匙37 5 、签署《业主公约》和《消防安全责任书》37 6 、资料发放38 三、房屋装饰装修管理 38 1 、装修管理规定38 2 、装修登记申请39 第六章 安全秩序与消防管理 41 一、护卫管理 41 1 、安全与秩序维护目标41 3 、值班（总控、监控）室工作内容42 4 、巡视检查工作内容42 5 、护卫工作注意事项43 二、消防管理 43 1 、日常消防工作内容43 2 、消防管理运做流程图44 3 、消防监控操作流程图45 三、秩序维持 46 1 、车辆交通管理46 2 、治安事件处理应对方法46 第七章 环境管理 47 一、卫生保洁标准 47 二、保洁作业指导 49 1 、地下室、天台、转换层的清洁49 2 、瓷砖、喷涂和大理石墙面的清洁49 3 、乳胶漆墙面的清洁50 4 、不锈钢的清洁和保养50 5 、玻璃门、窗、幕墙的清洁50 6 、灯具的清洁51 7 、室外地面清洁51 第八章 设备设施维修维护管理 53 一、设施设备维护原则 53 二、电梯维护管理 54 1 、电梯管理标准54 2 、电梯运行管理方法54 三、变配电系统管理 56 1 、变电运行倒闸操作执行56 2 、主设备巡视项目及检查次序56 3 、 变电设备维护项目 57 四、水电维修管理 58