世联 深圳天立中央广场价格商业返租测算课件.ppt

本报告是严格保密的。 1 、 2 层商业售后统一经营 可行性分析 天利中央广场一期 本报告是严格保密的。 销售后返租经营 分析 手段——零售产权、整体经营 开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将 经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物 业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。 实现前提： ? 需考虑规避政策风险； ? 招商工作前置，降低发展商成本； ? 金融支持保障，解决小商铺按揭问题。 优劣势： ? 统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象； ? 如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； ? 如统一经营，需承担经营费用及维护成本； ? 承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。 2 本报告是严格保密的。 返还租金计算 ? 说明：本报告以世联 05 年 11 月分提交的《商业 执行报告》中提交的价格 测算为依据，进行试算， 并非最终确定销售价格。 ? 一层商铺均价取 45000 元 / m 2 ， 2 层商铺均价取 32000 元 / m 2 ? 商铺的投资回报率一 般在 5%-7% 之间，本项目 取 6% 的投资回报率计算 返租金额。 a= Vr 12 × [1-1/(1+r) n ] a: 月收益 V: 销售价格 r: 收益率 n: 收益年限 (50 年） 1F 每月返还租金 = 45000 × 6% 12 × [1-1/(1+6%) 50 ] =238 元 /m 2 2F 每月返还租金 = 32000 × 6% 12 × [ [1-1/(1+6%) 50 ] =169 元 /m 2 应用公式说明 月返租金额 3 本报告是严格保密的。 各业态价格承受范围 业态类型 品牌 / 业态示意 租金范围 需求面积 大型餐饮 西湖春天 / 王子厨房 60-80 3000m 2 商务配套 中航、 浩沙健身会所 健身会 （大部分以合作方式经营） ≤50 1000-5000m 2 大型主力店 西武 / 马莎百货 / 欧尚等 50-70 3000m 2 品牌超市 华润万佳、百佳 40 5000m 2 休闲时尚 商业街 珠宝、手表 200-500 30-150m 2 眼镜行 100-200 30-150m 2 化妆品 300-600 ≤50 m 2 一线服装名牌店、时装店 200-400 100-500m 2 餐饮 麦当劳（肯德基） 200-300 ≤ 500m 2 面点王 100-200 ≤ 500m 2 品牌咖啡厅 200-300 ≤ 500m 2 个人护理店 屈臣氏、千色店、万宁 100-250 100-500m 2 展示 车行 100 左右 1000m 2 招商租金收益计算 ? 根据项目返租租金，若保 证盈利，本项目的招商租 金 1 层整体平均不应低于 238 元 /m 2 ， 2 层整体平均 不应低于 169 元 /m 2 。 ? 从右表可知，需求面积较 大的商家（本项目主要承 租对象），租金承受能力 较低；而符合本项目租金 要求的业态需求面积较小， 并且对位置有较高要求， 若需大量引进，则需付出 高额招商成本，且日后统 一经营管理难度较大、成 本较高。 目前如希望招商租金达到返还租金水平， 难度很大。 4 本报告是严格保密的。 招商盈利计算 试算假设前提： ? 1 、 2 层 全部招商出租完 毕 ，并且目前整体租金收 益 均能达到返租水平 。 ? 返还业主租金按每年 1% 递增考虑 。 ? 不考虑商业经营风险， 商 业经营状况良好。 ? 暂以利润最大计算，不 计入维护成本。 开发商收益 = 招商租金收益 -- 返还业主租金（ -- 商业维护成本） 计算方法说明 各持有年限收益 时间 招商收益 （元 /m2 ） 返还金额 （元 /m2 ） 收益金额 （万元） 1 F 3 年 8741 8654 49.7 5 年 14863 14568 168.9 10 年 31272 29880 799.2 15 年 49390 45973 1961.5 2 F 3 年 6206 6145 35.8 5 年 10554 10345 121.6 10 年 22206 21217 575.3 15 年 35071 32645 1412 3 年： 85.4 万 5 年： 290.5 万 10 年： 1374.4 万 15 年： 3373.5 万 总收益 ? 招商租金的年增长率一般是按照 CPI( 消 费价格指数 ) ，一般在 2% — 3% ， 05 年深圳 市 CPI 值为 1.7% ? 本报告按照 2% 执行，即 每年招商租金收 益增加 2% 。 5