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CENTALINE
建汉房地产
致:衡阳市文华房地产开发有限公司
“建汉·”
项目规划建议书
深圳世宏地产有限公司
二○○五年十二月
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建汉房地产
目 录
一、总体规划布局建议
二、项目开发周期及开发节奏建议
三、交通规划建议
四、商业部分规划设计要点建议
1、总体规划布置建议
2、铺位形式建议
3、内部交通通道设置建议
4、商场特别设计建议
五、住宅及写字楼部分规划设计要点建议
1、总体规划布置建议
2、主力户型选择及组合建议
六、环境景观设计要点
七、建筑风格及外观风格建议
八、装修标准建议
九、物业管理建议
十、项目智能化建议
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建汉房地产
一、总体规划布局建议
在进行项目总体规划时,应充分考虑以下要素:地块特征、周边
环境、政府规划技术指标、核心开发价值和项目整体定位思想。
本案地势起伏不大,三面临街;周边商业氛围浓厚,距离项目地
西北侧和东南侧不远处有两大市民广场——南领公园和东芝公园;地
块商业价值极高,也是项目核心开发价值;项目整体定位为商住一体
化的复合地产,集购物、休闲、娱乐、饮食、居住、办公多重功能,
并力争做到祁东县标杆(龙头)项目。
因此在整体布局上应围绕“商业价值最大化”这个核心思想来进
行,结合上述要素,世宏认为,将本项目规划成为“一中心、两轴线、
三组团、四广场、三商街”的祁东首席综合性高档社区。
一中心:一个大型购物中心。
两轴线:南北、东西纵横两条景观轴线。
三组团:通过两条景观轴线,将项目地划分成为西组团、东北组
团和东南组团。
一广场:一个中心广场。
三大主题街:临街面休闲餐饮街+项目一楼时尚步行街+
二楼大型超市+娱乐休闲会所
祁东首席全开放社区:为了提高项目的整体商业价值,通过商业
街和无数出入口,将社区的开放性、通透
性、参与性发挥到极致,在这里,拒绝障
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碍,拒绝死角,拒绝封闭。这无疑将成为
祁东县“前无古人、后无来者”的经典之
作。
整体布局见如下示意图:
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二、项目开发周期及开发节奏建议
项目整体规模较大,若一次性开发一方面会面临较大的资金压
力,另一方面存在较大的市场风险,因此建议分期开发。
根据项目整体布局——分为 3 个组团(组团 1、组团 2 和组团 3 ),
中原建议,项目按照组团划分,分 3 期开发,即组团 1、组团 2、组
团 3 依次开发,同时采取与营销互动式的滚动开发模式。在分期开发
过程中应与销售进展紧密结合起来,分期界限不宜过于死板,视乎销
售情况实行滚动开发,从整体上缩短开发周期,如当一期销售率达到
70%时立即进行二期开发。总的开发周期力争在 3 年内完成。
三、交通规划建议
为了不损失项目的商业价值,同时避免出现人车之间的干扰,务
必做到“人车分流”,将地下车库的出入口设置在商业价值最低的东
南角和西南角。具体规划见如下示意图:
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车位配置建议:
因本项目以商业为主,同时还有相当部分商务办公和住宅单位,
故对车位数量的要求较高。假设本项目商业面积为 7 万平米,办公及
居住面积为 13 万平米,参照国内停车位配置标准(见下表,商业需
配置车位 350 个,住宅及办公需配置车位 750 个,共需配置车位 1100
个。
机动车停车位配置标准表
序号
1
单位
车位/100m 建筑面积
2
2
车位/100m 建筑面积
2
3
车位/100m 建筑面积
2
4
商业区
车位/100m 建筑面积
2
5
车位/100m 建筑面积
2
6
旅游区、度假村
特种公园
6.0-15.0
10-15
0.6-1
0.7
7
8
文化娱乐
车位/100m 建筑面积
2
9
住宅
车位/100m 建筑面积
2
10
幼儿园
车位/100m 建筑面积
2
0.1-0.2
四、商业部分规划设计要点建议
1、总体规划布置建议
商业组合形态:
通过前期市场摸底,结合本项目地块特征,中原建议,本项目商
业组合以“集中商业+特色街区”构成。
“集中商业”在本项目的体现是:一个中心、两个次中心,“一
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个中心”是指项目地西侧(组团 1)的大型购物中心,它是项目整体
商业中的龙头,也是项目最先启动的部分;“两个次中心”是指项目
地东侧北半部分(组团 2)、被商业街一分为二的两个主题商场,它
们将作为大型购物中心强有力的补充,也是项目开发的二期。
“特色街区”是由项目规划中的两条外街和三条内街组成,它们
完全由独立街铺组成。五条商业街相互联系、相辅相成,与“集中商
业”既是联系在一起,又相对独立。
? 商业规划布置建议:
? 为了满足目标消费者需求,规划一定要突出其舒适性,在进
行项目地西侧的大型购物中心规
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