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大连万达商业地产的运作模式 1、万达商业地产简介： 大连万达集团成立于 1988 年，1992 年改制为股份有限公司。经过十几年的发展，万达集团已 形成以住宅房地产、商业房地产两大支柱产业的大型企业集团。公司总资产 100亿元，年销售额约 100 亿元。 大连万达商业地产开发起于 1999 年，在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的 全新模式。大连万达集团商业管理有限公司先与不同业态的世界 500 强商业连锁企业签订协议，再 由万达商业公司购地开发，竣工后由商业企业负责经营。 万达的商业模式的特色是强强联合、强中纳强。他们引进七大国际知名品牌主力店：沃尔玛、 欧倍德、百盛购物广场、灿坤 3Ｃ数码广场、红星—美凯龙国际家居广场、新加坡大食代美食广场 以及时代华纳。 与时代华纳的谈判相当艰难，聘请美国最优秀律师，仅协议书就有一千多页。 万达选择战略合作伙伴有三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界 500 强企业；社会知名 度高，亲和力强的亚洲超一流企业；国内相关行业的前三名。王健林称，此举意在增强万达商业广 场的影响力和抗风险的能力。 万达商业公司在全国各大城市投资建设的“万达商业广场”均位于城市黄金地段，拥有一流的 购物休闲环境。截至目前，万达已开工建设了北京、上海、大连、长春、长沙、青岛、济南、南京、 南昌、天津、沈阳、南宁、武汉、西安、哈尔滨等城市的商业项目，总投资逾百亿元，总建筑面积 达 160 万平方米。计划到 2004 年，万达商业公司将在全国建设 30 个以上的商业广场。 万达集团现有从事住宅房地产和商业房地产开发的专业人员约 600 人，平均年龄 36 岁，全部 具有大学本科以上学历，硕士、博士占员工总数的 50%以上，管理层全部具有硕士以上学历。 2、何谓“订单地产”： “订单地产”是万达商业公司在进行商业地产运作过程中采用的一种先进的经营模式，也是万 达引以为豪的一项创新。 万达与十多家世界 500强企业和跨国企业建立了广泛而深入的战略合作关系。万达投资建设经 营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产 和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由万达进行地产开 发，并与合作伙伴签订框架性协议。 正因为如此，万达开发的商业地产项目就可以最大限度的满足经营商的经营发展需求，又保证 了开发商的销售通道顺畅。而且，在大规模城市新区的开发建设中，营建购物中心可以说是形成一 种生产力，可以快速有效的带动该地区发展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区， 造成相关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。 3、万达商业地产的调整： 自 2002 年4月 28 日长春万达商业广场开工以来，至去年底，万达商业地产项目共开工 16 个， 其中 11 个已对外销售，涉及业主超过 2000 人。万达第一批 6 个项目（长春、济南、长沙、南昌、 青岛、南京）都是“商业广场”的形式，出售物业部分以单店为主；第二批则开始做购物中心（Ma ll）的形式，由主力店和单店构成。 与此前几年的开发销售模式相比，万达商业地产的自我调整正悄然进行。 这是因为经过一段时间的经营，万达商业广场售出的商铺经营状况并不理想。中海华通商务机 构总经理吴焕贤考察万达的部分项目后认为，造成小商户压力的原因在于，万达以较低的价格将大 部分商铺租给主力店，使成本压力过大，于是万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。万达广场 有 10%左右的店面不得不出售，以回收部分资金。由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚 起步的业绩不足以支持巨额成本。因此，在前期，小商户的经营压力很大，也反过来影响了万达广 场的整体形象。 最近长春、济南的商业广场与业主的物业纠纷，现在找到了解决办法。济南万达商业广场的解 决办法是，由万达自行补贴面积（约 2000 平方米）的方式引进一家电器超市，3 年内以固定租金租 下各业主的商铺统一经营。长春万达商业广场也将采用类似办法。 2003 年，万达有 8 个商业广场开业，但潜隐的问题也次第暴露。购物广场对周边的建筑和交通 都有一定要求，但济南购物广场的后面是民宅，少数业主招商困难；虽然万达方面销售合同中没有 向业主提出过售后包租、返租的承诺，但长春购物广场的几位业主却宣称开发商有广告欺诈之嫌。 于是就有了万达主动寻求商业品牌进行统一经营管理的举动