中信红树湾价格方案价格报告-三章价目表的形成.docxVIP

第三章 价格表的形成 、 平面调差确定 、 竖向调差确定 三、 付款方式与平均折扣率 四、 三套价格表试算 平面调差确定 由于位置、朝向、楼层造成的项目内部不同单位的价值差异，需进行内部调差，以 便最恰当地表现各单位价值。 1、 朝向差权重分配确定 同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面 都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异。 针对本项目的特点，以及销售的联动性，我们把四栋高层平面作为整体进行考虑， 同时考虑户型变化，对朝向差的影响在纵向上也考虑，因此最大朝向差值出现在整个四 栋楼的立体之中，这样的朝向差体系成为一个整体系统。 根据本楼盘的户型差异的特点，我们在对其打分时，考虑以下参考项目和权重。景 观的差异性是楼盘卖点的集中体现，因此在考虑中给予最高的权重，其次是项目的户型 设计，在竞争项目中差异性较大，因此也给予较高的权重，视野、朝向、噪音在本楼盘 不是最主要的影响因素，权重较低。 分项 景观 户型亮点 视野 朝向 噪音 权重 45% 30% 10% 10% 5% 2、 最大朝向差的确定 同层最大朝向差考虑为起售层所有单位中，最佳单位与最差单位之间的价格差值， 通过综合比较打分可知，最好的单位是一栋的 A单位，最差的单位为四栋的 A单位，考 虑本项目的部分单位差异大，根据经验及与发展商共同确定，朝向差取市场比准均价的 27% 即 2500 元。 数据于 .6.30 由销售现场提供，但由于现阶段项目户型资料不全，客户的选择受 销售员个人喜好的影响很大，故其数据仅作参考。 ) 4、 12 层标准朝向差分布图 由于现在楼体仅到 15 层，在可现场勘察情况下，取 12层为朝向打分标准层，具体 综合因素变化将在层差中反映、调整。 二、 竖向调差确定 经过现场勘察，本项目各楼层景观变化较大，低层单位内园林景观极具特色，而越 上高层，周边景观层次越丰富，所处的层数不同，引起景观、通风采光、尊贵感等各方 面的差异，需要进行适当的调差。 针对四栋而言，均采用 12 层作为打分基准层，故 12 层层差设为 0； 最底层的户型由于下面是架空层， 因此与上一层会有一个较大的层差， 设为 150 元； 一、二栋低层受到 TOHO 的影响，到 6 层视野突然开阔，会有一个跳差； 13-19 层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层 差设为 50 元； 突破 20 层，人的心理会有一个变化，跳差 100元；