房地产项目销售分析课件.pptx

08年上半年合肥房地产项目销售分析;合肥市宏观经济运行分析 全市房地产市场概况 土地市场情况 市场情况分析 市场供应情况分析 市场销售情况分析 分区销售情况分析 报媒广告投入量分析 ;宏观经济运行分析;从增长速度看，06年和07年上半年的GDP增长很快，GPD增幅一直是在同步上升的，据预计合肥市08年上半年GDP将达到828亿元。GDP的涨幅显示出合肥的经济正在进入高速发展的阶段。 07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。08年一季度同比增幅度达17.4%，高于全国、全省6.8和3.9个百分点。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定。;全社会固定资产投资&房地产投资;CPI及房价同比变化;;第一部分、土地市场情况;;受让人;辉达观点：土地开发朝着一方面是资金雄厚的开发商向大面积土地进军、而另一方面是资金不足的开发商转向投资于小面积低地价地块，两级分化的加剧拉动地块价格的上涨，未来的区域价格相差的幅度加剧。;第二部分、市场情况分析;一、市场供销情况;　;辉达观点： 小户型供应量和销售量的增加说明了城市加速发展的同时，随着市政府加强普通商品房的建设，加快经济适用房和廉租房建设，限制大户型的开发比例，提高中小户型的开发比例等一系列宏观调控措施的出台落实、中小户型为主的普通商品房将大量上市，购房者会面临更多选择，合肥房地产市场真正迈入以普通消费型为导向的开发趋势。 在满足大部分人的普通消费需求的同时，一批满足高质量消费需求的高端住宅也不断推出，未来合肥市的住宅会出现小户型和高端住宅共存的两级分化的局面。 ;二、全市销售情况;　;　 　 　 　;销售量变化;销售均价变化;辉达观点： 多层淡出市场趋势明显，高层将逐步取占销售主体，新推出多层将是高品质住宅，低价多层住宅将退出舞台。 均价受销售情势及地价影响仍会不断提升。下半年全市均价将突破4200元/平方米，扣除集资房类项目影响全市均价将在4800元/平方米左右。 ;三、分区销售情况;城市规划;一、中远期规划中合肥的区域划分;6．经开区 312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北??区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。 7．高新区 东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。 8．滨湖新区 312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。;此外，今年还将重点做好城市生态公园片区控规、清溪路———二环西路———长江西路———合九铁路片区控规。开展“三点四线”城市设计，“三点”指的是潜山路与长江西路交口、金寨路与望江路交口、二环西路与长江西路交叉口等城市节点地区的设计；“四线”指合巢路、临泉路、四里河路街景风貌设计和四里河岸线景观设计。;城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。;近期城市发展方向近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。 近期城市重点发展地区近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区。;各区供应量分析;　 　;辉达观点： 下半年全市销售片区集中化明显，片区销售差异明显，望江路沿线区域和合作化路沿线区域销售会出现明显上涨变化，区域地理位置优势、交通便利和周边配套设施齐全等影响将推动销售量和均价的提升。 高新区、政务区销售会出现短期低迷，但随着新盘的不断推出，其区域优势逐步体现，在低迷期过后会仍有上升空间。 ;分区销售情况分析;　 　;同比销售变化情况图;辉达观点：开发商加速洗牌 尽管合肥市房地产开发商整体上还在死守高价、维持高利润，但开发企业优胜劣汰加剧，行业集中度提高，产业生存方式正在转变。“国十五条”之后，银根、地根进一步紧缩，土地与资金这两种资源的配置状况在发生改变：一方面，大批中小企业资金链日益绷紧、断裂，生存空间缩小，开始卖地求生；另一方面，出让土地正在向少数大企业集中。大企业或通过引进海外投资基金，或定向增发，乘机储地扩张，并购中小型房地产公司。2007、2008年合肥市新出让土地很多被部分大企业所垄断，行业集中度不断提高。 ;蜀山区销售情况;08年;庐阳区销售情况;　;包河区销售情况;　;瑶海区销售情况;　;高新区销售情况;　;经开区