房地产建安企业经营者必须掌握的增值税八大关键问题.pptx

房地产建安企业经营者必须掌握的增值税八大关键问题大纲我们处在一个什么样的行业营改增的前世今生揭开营改增神秘面纱增值税税负两大影响因素建安企业过渡政策房地产企业过渡政策房地产相关行业影响分析如何平稳实现过渡房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密——配比1、普通行业的配比2、房地产建安行业的配比房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密——配比开发成本68%期间费用8%税金15%利润9%房地产企业独特特点房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密——配比配比原则引发的财税管理方向性调整1、房地产企业税负能否控制在合理范围内，成为影响利润的最重要环节；2、项目配比的原则要求决策者一定是站在清算角度，而不是预缴税款角度进行决策与安排；3、传统事后管控的思路必须调整为事前设计与规划思路；房地产企业独特特点一、企业利润的终极秘密——配比配比原则引发的财税管理方向性调整4、年度预算向3+1全面预算体系的转化。项目利润税负预算公司年度预算项目开发进度预算项目资金预算房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维1、房地产企业收入究竟能不能控制？问题一：收入藏起来行不行？问题二：收入分解行不行？问题三：调控价格行不行？房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维2、房地产企业成本均衡管理问题一：成本究竟包括哪些？工程角度财务角度房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维2、房地产企业成本均衡管理问题二：成本在不同业态的分割能否设计？住宅商铺车库房地产企业独特特点二、从收入控制思维到成本管理思维2、房地产企业成本均衡管理问题三：成本应该何时结转？ 竣工 验收工程完工 交房 办证房地产企业独特特点三、从发票获取思维到证据链条思维有啥不重要关系最重要发票要取得关系很重要工作要扎实沟通也重要房地产企业独特特点三、从发票获取思维到证据链条思维征管分局专管员国税所长企业当地稽查税政科发票科地税上级稽查局长。。。。。房地产企业独特特点三、从发票获取思维到证据链条思维合同决算如何认定开发成本付款资金流进度验收发票监理报告房地产企业独特特点四、从事后调整思维到预先设计思维1、项目自身财务架构的预先设计实施过程控制项目初期测算目标设置调整实现设计目标过程中调整迎接项目清算房地产企业独特特点四、从事后调整思维到预先设计思维2、项目对外合作的重要决策点预先设计（1）合作开发（2）项目公司股权转让（3）委托代建（4）对外投资房地产企业独特特点五、从单部门思维到多部门协同思维1、各自为战的传统业务格局总裁采购工程销售行政财务衔接配合？房地产企业独特特点五、从单部门思维到多部门协同思维2、多部门协作的有效机制预算体系是目标，内控机制是底线——每个部门清楚知道企业整体目标是什么，项目整体目标是什么——每个部门了解自己部门工作在整体目标中的位置在哪里，贡献点在哪里——每个部门之间的工作互动是以业务流程为核心的内控机制联络在一起——整个企业定期召开预算执行会议，检讨问题，调整目标，控制底线房地产企业独特特点六、从会计核算思维到财务战略思维1、究竟如何理解财务工作？——财务工作不是财务部门的工作，财务工作就是解决企业如何能够赚钱的工作。——赚钱的核心是提升运营效率，包括利润的生成，自由现金流的创造，还有安全的纳税管理。房地产企业独特特点收入生成公司商业模式成本均衡纳税管理自由现金流房地产企业独特特点六、从会计核算思维到财务战略思维2、财务工作三大层次战略层次协同、主动、多主体总裁财务总监管理层次风险、分析、预算财务经理核算层次会计房地产企业独特特点七、从单主体思维到多主体协作思维1、传统的单主体思维——孤岛效应单个主体单个主体单个主体房地产企业独特特点七、从单主体思维到多主体协作思维1、传统的单主体思维——思考问题就一个企业考虑一个企业，缺乏关联思考和联通机制——设立企业较少考虑其他，孤立考虑单个企业——各个主体之间关联关系混乱，业务关系不清晰，产权关系扭曲——孤岛效应的结果是各个主体之间缺乏有机联系，没有预先设计协作方案，出问题才进行补救，必然导致法律风险，涉税风险，经营风险和资源的浪费。房地产企业独特特点七、从单主体思维到多主体协作思维2、向多主体思维协作思维转型——集团内部多主体架构的设计与思考产权架构资产架构业务架构资金架构营改增的前世今生2013年8月1日部分现代服务业交通运输业2014年1月1日铁路运输业邮政服务业生活型服务业建筑业房地产业金融业2014年6月1日电信业揭开增值税的神秘面纱一、增值税缴税的基本原理分析1、增值税的纳税主体企业其他组织个体工商户个人揭开增值税的神秘面纱会计主体纳税主体法律主体经营主体揭开增值税的神秘面纱A集团公司B子公司C子公司D分公司E办事处F项目部揭开增值税的神秘面纱一、增值税缴税的基本原理分析挂靠行为的缴税主体分析有资