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中国房产价格影响因素分析 成员及分工：曹馨元：结论与政策建议； 昌小凤：模型初步估计及多重共线性，异方差检验； 陈 轩：摘要，引言及数据收集； 代春霞：数据平稳性检验，自相关检验及发言。 摘要：本文通过从城镇居民人均可支配收入、消费物价指数、城市化水平等房地产需求因素 的角度来分析对房地产价格的影响。实证分析表明，城镇居民人均可支配收入、物价 指数对房地产均价有显著影响而城市化水平对其无显著性影响。 关键字：房产价格、物价指数、城市化水平 一、引言： 房地产价格问题由于与广大城镇居民的生活息息相关,因此一直以来是人们关注的焦 点.中国从20世纪90年代开始选择市场经济取向,中国房地产市场也因此开始逐步形成.从 1990-2006中国房地产价格总体呈现上升趋势, 在2004年涨幅达到高峰。通过政府的宏观调 控,我国房价涨幅有所缓和, 但目前少数城市房价涨幅仍然较高。 随着我国经济发展，居民可支配收入提高，随着国民经济的发展和人们可支配收入的增 加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升，同时民 间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，也加大了对商品房的投机性需求，这是房地产投 资需求不断扩大的经济背景。国际上关于房地产有一种普遍的观点：人均收入超过1000美元， 房地产市场将呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基本都经历了这样一个阶段。 强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。宏观调控能否 有效防止局部行业过热出现反弹，其中的关键就是要继续加强和完善对房地产业的调控。 随着城市化进程的加快,城镇人口逐渐增多，使得对房屋的需求不断扩大,因此,房地产 价格愈来愈成为人们经常讨论的主要对象.我们这篇论文，主要从房地产需求角度探讨房地 产价格的影响因素。 二、模型建立： 建立以房产价格为应变量，以其它可量化影响因素为自变量的多元线性回归模型，并 利用模型房产价格进行数量化分析，就对影响房产价格的原因提供可供参考的意见。 模型变量设置： Y—房地产价格；（全国均价） X1—城镇居民人均可支配收入； X2—物价指数（以 1978 年为基期）； X3—城市化水平（以城镇人口占总人口的比例来度量即：城镇人口/总人口）。 （以上的数据见附表0） 模型设立： Y     X   X   X  U 。 0 1 1 2 2 3 3 三、模型分析及参数估计： 1、对数据平稳性检验：由于数据是时间序列数据，所以在进行回归前用ADF 检验进行数据 平稳性分析： （1）：做Y 的趋势图，结果如下： 从上图可以看出，该序列可能存在趋势项，因此选择 ADF 检验的具有趋势及截距模型 进行检验。 对其进行 0 阶差分，得到结果如下： 表 1-1 ADF Test Statistic -2.023363 1% Critical Value* -4.9893 5% Critical Value -3.8730 10% Critical Value -3.3820 *MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root. Augmented Dickey-Fuller Test Equation Dependent Variable: D(Y) Method: Least Squares Date: 06/26/07 Time: 15:06 Sample(adjusted): 1993 2004 从检验结果看，单位根检验的 t 检验统计量值-2.023363 大与临界值，从而拒绝原假设，表 明房地产价格是非平稳序列。再对Y 进行一阶差分检验，得到如下结果： 表 1-2 ADF Test Statis