大明宫项目发展概念纲要.ppt

第一部分：区域理解 第二部分：土地研判 第三部分：市场解读 第四部分：竞争环境 第五部分：项目定位 第一部分：区域理解 第二部分：土地研判 第三部分：市场解读 第四部分：竞争环境 第四部分：竞争环境 第四部分：竞争环境 第五部分：项目定位 第五部分：项目定位 第五部分：项目定位 第五部分：项目定位 第五部分：项目定位 第五部分：项目定位 第五部分：项目定位 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 大明宫项目发展概念纲要（沟通文本） 城北区域开发“真空层”； 大明宫题材辐射范围内； 环境分较差，现状无价值提升要素； 区域内有超大城市公园，具备未来关注潜力； 全线向西有不错的大环境形象。 区域综评分：75分 地块狭小，无法形成规模品质比； 地形方正，易于排布楼位； 周边高品质生活氛围缺失； 道路现状不佳，且不易到达，存在识别困难； 具备地铁沿线物业的基本素质，有一定项目解读的操作空间。 区域综评分：65分 大明宫题材未能充分引爆足够市场关注，导致整体市场发展过于迟缓； 城北区三大板块（市府、大明宫、大兴），市府题材暂领先于后两者； 大兴板块近2年内已奠定了相对低价和相对环境的实用路线，且存量巨大； 大明宫“二次”启动将会成为区域市场的新契机，但必须依靠地铁概念； 区域综评分：70分 大明宫居住圈依托占地2000亩的大明宫遗址公园，延太华路（双向4车道，40米宽）沿线一路向北，北二环与太华路立交周围，地产大鳄林立：万科，万达，绿地，金地，中建，龙湖，华远，毛坯均价8000—8500元。商业于今年下半年，将陆陆续续开门营业，万达广场，世纪金花，红星美凯龙，以及数个商业步行街将为此区域提供商业便利。 建议：不必理会！ 大兴新区大规模存量入市，品牌上不乏龙湖、天朗等知名企业，价格上更是出现了5000元左右的大盘抢客。配套不错，价格不高，离城不远成了大兴新区的新面孔，据悉在2—4月份，大兴区域成交量已跃居城北之首，仅月度成交额亿元大关的项目就不下3个，实力和来势不容小觑。 建议：合理避开！ 未央路、太华路、自强路、玄武路沿线的中小项目是本案重点关注对比样板，但可参考的项目并不多，脱离大盘聚集的相对集中区后，价格速降。龙首领域（区政府）6300元，投资型小户型代表乐巢（玄武路西口）6500元。直面竞争，从区位上本案并不占绝对优势。 建议：主动出击！ 缝隙市场： 总价40万以内的单套型适居户型 精确缝隙市场： 销售面积50—60㎡，弹性面积15—20㎡，1室变2室经典小户； 产品定位：适居、臻品、中小户 总平建议： 合理尺度、合理赠送、合理布局 偶 数 层 总平建议： 合理尺度、合理赠送、合理布局 奇 数 层 优化阶段： 定制式、成品组装精装公寓 产品呈现： 整体厨、卫菜单式定制服务；客、卧分级标准菜单选择服务。 产品优化：定制、组装、菜单服务 提升阶段： 廉价立体车位、高速光纤接入、特色物业管理…… 产品提升：专属、需求 3 2 1 3 2 1 平台 立体车库 小型项目尽量不考虑大型地下室处理，建议采用地上车位的方式： 商业规划建议： 首层——6米层高，半地下设计； 2层——半地上设计，步梯+连廊设计； 3—4层——大开间设计，独立垂直交通体系。 本报告是严格保密的。 *