民族南街商业项目前期策划提案.pptx

民族南街商业项目前期策划提案序Part1 项目背景分析Part2 项目属性分析Part3 项目市场定位Part4 项目业态配比Part5 项目产品研判Part6 项目案名与进度计划 Part1 项目背景分析银川商业地产发展趋势兴庆区房产与楼盘背景项目区域交通背景兴庆区区域商业形态与文化背景分析银川商业房产飞速发展后的缓冲时期04年上海商业发展开始发展，06年为高速发展期，07年开始销售面积与总销金额 已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.背景分析上海商业房产成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区 。从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。 总体供应泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。今年上半年，部分远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供应量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求 。商业地产发展郊区化商业供需 ,结构失衡商业销售,经营两重天背景分析泗泾区域房产市场市中心别墅公寓居住区松江各大板块定义图嘉松路九亭七宝公寓主导区泗陈路 泗泾区域沪松路佘山高级顶级别墅群莘转路松江出口工业区松江新城大学教育配套区松江区政府行政商业中心区卫星城沪杭路 相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高 对比周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大背景分析泗泾区域房产市场价格洼地，潜力待爆从2002年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的发展和辉煌。泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。2007年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供应，成交量基本在每月30万平方米，供求比例达到1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月达到7300元/平方米（数据来源易居中国）并且还有可能在上长。从客户构成来说，本区域对松江来说是相对比较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，基本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。背景分析泗泾区域房产市场区域3公里楼盘分布图轨道交通9号线泗泾站宽景99大型住宅区规划商业99别墅区颐景园丽茵别墅索菲特大酒店山水四季舍山庄园泗海怡家银湖别墅山水四季本案祥和西南名苑东紫园新凯家园润和苑莘潮家具城圣塔路斯英郡雷丁金港花园华意贵都高尔夫别墅佘山东郡保利十二橡树庄园松江钢材城天安别墅月湖山庄泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区佘山宝石别墅中凯佘山别墅上海国际礼品城大型住宅区砖材建材市场大型住宅区青拧9号线本商业项目3公里一辐射圈背景分析泗泾区域房产市场楼盘体量统计表项目总建筑面积项目总建筑面积宽景9916万平方米英郡雷丁20万平方米青柠9号线8万平方米月湖山庄5万平方米金港花园21.6万平方米高尔夫别墅8万平方米山水四季83万平方米 东紫园15万平方米颐景园11.8万平方米佘山庄园24万平方米泗海怡家15万平方米佘山东郡2万平方米祥和公寓16万平方米天安别墅11万平方米新凯家园70万平方米（1期30万平方米，近3500户）圣塔路斯25万平方米1期15万平方米西南名苑16万平方米华意贵都15万平方米保利十二橡树庄园18万平方米丽茵别墅21万平方米润和园20万平方米银湖别墅10万平方米云顶别墅28.3万平方米合计295.4万平方米合计184.3万平方米总建筑面积479．7万平方米泗泾镇西南规划用地占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。区域别墅市场上万亩别墅用地推出。是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业中枢背景分析泗泾区域房产市场定义 最具潜力成长复合CLD中心（中央人口居住区）是一个被居住围合商业盆地是一个交通汇聚的商业枢纽背景分析区域交通 沪青平沪松公路 沪杭高速大交通优势明显商圈外延范围广嘉松公路泗陈公路 横港路本案 鼓浪路 9号地铁泗宝路 本项目既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本项目区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗