临沂房地产市场调研和曦园产品建议报告20081219.ppt

我们主要的服务客户 目前已完成的工作汇报 一、项目发展思路探讨PPT 二、项目发展战略思考PPT 三、项目战略定位与物业发展建议 四、样板房及售楼处装修装饰建议 宏观经济环境 势不容乐观，但前景可期 美国次贷危机引发的金融海啸开始向实体经济蔓延；预计2009年出口增长速度将进一步减慢。特别在美国经济出现较大问题并带动世界经济进入衰退过程时，预计出口增长下降的幅度将比较大。企业的收益面临全面的降低，居民的收入水平也面临着全面的缓慢增长甚至是减少。 国家大规模启动内需，主要集中在基础设施与民生领域；采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策。国家采取的一系列提振内需的政策与措施，需要一定的时间予以消化才能释放出预期的效果。 房地产市场经历了将近一年的观望，目前观望基本达到峰值，在可以期待的下一步信贷政策下，房地产市场将会迎来较为平实的价格，观望者陆续入市导致的市场竞争加剧从而导致更多价格优惠，使得房地产市场交易量增加，引导市场向着上升的趋势发展。 城市经济 机会依然存在 临沂经济发展增速有所下降，但仍然取得较好的发展，截止到2008年上半年，临沂全市GDP已完成944.8亿元，同比增长15.1%。 面对激烈的商贸市场竞争，临沂批发商城数十年如一日地保持在全国第三位上。临沂市又是是全国著名的物流之都，正是现代物流对商城商流、信息流、资金流的鼎力支撑起到了无可替代的作用，促使了临沂商贸的繁荣不衰 。 尽管市场竞争剧烈，但市场的前景还是值得期待的。经济调整之后的发展将会更加健康和平稳，人们对居住条件的改善终将得以释放。 通过市场调研，尤其是客户需求的调研，临沂富裕阶层（潜在目标客群）具备改善居住条件的支付能力、区域选择和购买意愿。 城市房地产 竞争空前激烈 临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。 临沂房地产市场竞争激烈：2007年土地供应量500万平米以上，其中住宅用地约占50％；2007年施工面积超过800万平米，与之前的2003－2006年市场供销基本平衡相反，2007年大量的施工面积，势必使得未来市场的供应量大增，从而使得市场供远大于求。2008年市场开发量仍将达到600万平米，加上之前年份的存量400万平米，整个市场供应量在1000万平米以上。由于市场陷入空前的观望心理，2008年除了个别楼盘销售较为出色，绝大多数楼盘销售业绩平平甚至有的项目停滞不前，市场竞争在表面平静的现状下将会迎来剧烈的竞争。 潜在客群调研－滨河主要项目客群情况 临沂滨河一带的项目客源主要是临沂市辖三区为主，有一定比例的市辖县购买群体。 客群里面最大的一部分为商贸物流企业的企业主及其高层管理者；公务员群体也是一个重要的购买群体。一些效益良好的金融单位或者政府部门成为重要的团购对象，值得关注。 客群购房多数为改善居住环境而购 买，对项目的内外配套和物业管理 较为重视。 对项目所处的环境普遍赞赏，同时 均看好区域的未来前景。 潜在客群问卷·访谈情况分析 受访客户的区域认同度分析 主要问卷调研问题汇总分析 潜在客户群对建筑外立面的看法 在客户访谈中，我们给出：您比较喜欢哪一类的现代中式别墅 ？并给出六种风格的中式建筑效果图： 潜在客户群对别墅价格的看法 在调查与访谈中，潜在客群对于项目产品的总价接受范围在80万－120万的占到41%，80万以下的占到46%，两者占整体的87%，所以项目单价控制在4000－5000元/平米左右。部分客户表示目前本项目的比较合理的单价为3500元/平米。 另外，在国家宏观调控下及遭遇国际金融海啸，经济状况大不如前，潜在购房客户还处于观望期。部分客户认为政府采取救市行动后，房价还会有所回落，客户抓住这个房价正在回落的机会不放，期待等商品房价格能一降再降。 客户觉得在当前购别墅这种大宗产品要更加慎重，除非别墅的价格能有一个较大幅度的下调，能和市区的普通公寓的价格基本相当。 潜在客户对别墅产品的期望 别墅面积：在别墅的面积设置上，人们对200平方以下的小面积别墅接受度比较高，占了近73%的比例；在花园洋房的户型面积设置上，人们对100-160平方以下的户型接受度比较高，占了近78%的比例。因此，本项目在后面的产品规划中，要适当调小户型面积，以适应市场需求。 看重因素：在影响客户购买别墅的因素中，临沂市居民最关注的是物业服务水平及社区安全性，其次是内部园林景观的规划，另外比较关注的是外部环境及市政配套等；而对建筑用材、建筑立面、赠送面积等方面关注不是很高 项目配套：在社区配套上，人们最为关注的是体育健康设施（健身室、乒乓球等）、医疗保健设施及中