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汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311 火车站商业项目可行性研究报告 针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全 面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒 店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府 部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士 也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项 目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述： 第一部分 保定市宏观房地产市场研究 写字楼 1、市场供应情况及销售情况： 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销 售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、 商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销 售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本 地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大 厦。 写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。 2、价格情况： ▲本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百 元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这 第 1 页 汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311 样的价差很小。 ▲无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房 的价差较大。但现房基本上是有价无市。如：高区的恒通财富中心 销售初期2400 元/M2 2 ，而现在的二手房出售价达4200 元/ M ；兴远 现代城期房现售2500 元/M2 2 ，而发展大厦现房3500元/ M 。 3、出租情况： ▲项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期 管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财富中心采用四星 级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大 厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 ▲整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高， 现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写 字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出 租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公 地点时对火车站附近区域不太认可。 4、产品特征及功能配套标准： ▲ 面积段较全，从30 M2 2 —900 M 的都有。 ▲ 大部分是简装，部分产品带卫生间。 ▲部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大 致比不带中央空调的写字楼高300元/ M2 。 ▲ 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。 市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看 第 2 页 汇丰行房地产投资顾问有限公司 0311 出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的 影响，办公选择门脸的和