关地铁口模式及其商业开发模式综合案例研究.ppt

本报告是严格保密的。 2019/2/23 地铁商业及综合体成功案例研究 世联 地产 本报告是严格保密的。 香港太古广场 太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙 ( 荃湾 ) 两条 地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的 重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院 、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优 势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地 十公顷香港公园宁静的环境。 太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上 盖综合体。 甲级写字楼 + 顶级购物中心 + 五星级酒店 + 顶级 公寓 本报告是严格保密的。 甲级写字楼部分 太古广场一座 ： 建筑面积 79925 平方米、楼高 36 层的甲级商 厦，每层面积由 1858 平方米至 2000 平方米 ，首层为会议中心设施。 太古广场二座 ： 建筑面积 65055 平方米、楼高 27 层的甲级商 厦，每层面积由 1951 平方米至 2000 平方米 。 太古广场三座 ： 建筑面积 59851 平方米、楼高 34 层的甲级商 厦，每层面积约 1951 平方米。 一座 二座 三座 1 关于地铁口模式及其商业开发模式综合案例研究 ? 地铁出入口规划形式的分类 ? 地铁出入口与其他交通系统结合 ? 沿地铁口的商业开发模式 ? 地铁商业及综合体成功案例 2 地铁出入口规划形式的分类 (1) 独立式出入口 : 独立修建的出入口称为独立 式出入口。独立式出入口布局比较简单 , 建 筑处理灵活多变 , 可根据周围环境条件及主 客流方向确定车站出入口的位置及入口方 向。 独立式出入口按规划布置位置分为以下几类。 (1) 地铁出入口独立布置在路边人行便道上。 (2) 地铁出入口与道路红线内的绿化隔离带结合。 (3) 地铁出入口与道路红线外建筑地段环境结合。 * 当地铁车站附近建筑退建筑红线布置时 , 地铁出 入口可以伸入建筑红线内与建筑红线内的广场或 环境结合 (2) 合建式出入口 : 地铁出入口设在不同使用功能的 建筑内或贴附在该建筑的一侧的出入口称为合建 式出入口。 合建式出入口包括地铁出入口与路边建筑合建和出入口通道与地下人行过 街通道结合两种。 (1) 地铁出入口与路边建筑合建。 (2) 地铁出入口与地下人行过街通道相结合。 从上述情况看 , 在地下市政设施有条件部位 , 地铁出入口与地下人行过街道结合 , 是比较有利的。 (3) 下沉式出入口 : 地铁出入口与下沉广场结合 , 由地铁直接通 到下沉广场而直接到达室外的出入口形式。这种出入口形 式 需 与 规 划 结 合 紧 密 才 能 与 环 境 结 为 一 体。同时 , 需要地面有面积来做下沉广场。 以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例 下沉广场产生了新 的城市三维广场空间 , 是集交通、购物、休 闲、娱乐于一体的城 市多功能高效叠合空 间 , 为市民提供了较 好的私密性 , 塑造了 城 市客厅的新形象。 以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例 下沉式广场规划设计使用中的问题 标志 尺度 天际线 环境的适宜性 静安寺广场的值已经小于等于 2 “迷失”？ 下沉广场地面部分没有明显的标 志物或标识物。 “我到了”？ —— 引入过度空间 广场里看不至日周围熙熙攘攘的 人流 , 只能看到四周的高层无秩序 的伸向天空 , 这种城巾景观是不能 给人以赏心悦目的感觉 地下建筑物的附属设施 , 例如地铁车站的风井 , 地下变电站的排风口 等 , 与周围环境的融合。（静安寺广场西北角地铁车站的风井设计 为带音乐喷泉的水池） 以上海静安寺地区地铁站及其周边的开发为例 周边交通的组织问题 当前开发地下空间的首要目的是解决中心区的交通拥堵。修建地 铁、地下停车库、地下车行道、地下人行道等可以有效地组织人 流、车流 , 实现地面上人、车分流 , 彻底解决交通瓶颈 , 进而支撑 商圈的繁荣。 地下人行道只有设置成网络覆盖到地铁站周围一定半径范围时 , 才能发挥地下连 通的作用。 地下停车场规划建设不统一 地下车行道实施困难 —— 考虑对未来站点的规划 地下停车场相互之间的连通有困难 , 无法形成规模效益 , 分别修建地下停车库 , 不能 共用地下车行道进而形成网络。 规划中的此地区地下将建成连通大部分地下停车库的地下车行环道。然而实施起来 困难比较大。归根到底是在规