房地产策划--常熟东南道8号商业部分营销建议方案-53-2010pPT.ppt

市场篇 个案分析 时风国际 位 置：地处市中心海虞南路华联宾馆对面 主 题：黄金珠宝城。但仅是概念，最终看招商情况， 可能会有改变。 体 量：1万㎡ 单套面积：13-35㎡ 价 格：1F 3万元/㎡ ，2F1.7万元/㎡ ，3F1.2万元/㎡ 销售模式：10年8.13%回报，第11年可原价回购 交 房：2006年6月交房并开始回报。 现 状：销售情况良好 个案分析 常熟国际服装城 位置：城中路77号招商城内 体量：13万㎡ 主题：服装、轻纺 租金：1F10元/㎡ /天，4F3元/㎡ /天。 周边市场租金情况：约在1F5-8元/㎡ /天 简述：常熟的轻纺业很著名，因此其专业市场也得到投 资客的追捧。 个案分析 明日星城沿街商铺 位 置：外环北路南沙路 单套面积：100-1000㎡ ，5米开间10米进深， 1、2层连卖 价 格：8000元/ ㎡ 销售情况：未开售，待2006年6月交房后才推出商铺 个案分析 中鼎湖滨花园沿街商铺 体 量：约1.5万㎡ 单套面积：150-300㎡ （上下2层） 价 格：1F （高5.4米）5900元/㎡ 2F（高3.6米）4900元/㎡ 销售情况：未开售 同类商业例举 上海某住宅项目，与本项目很类似，同样 位于近郊的住宅区，同样划出部分区域专门做 商业街区，体量也近似。 在布局上，其采取不完全封闭的围合中庭 式，临主干道设入口广场，吸引人流入内。 同类商业例举 在色调上，采用明快的淡黄和亮白。 建筑风格上，融合欧式元素的现代风格， 底层设回廊，二层设露台，既美观又能招显二 楼的商铺。 同类商业例举 层 高：1F约5米，2F约4米 面 宽：5米 进 深：6-10米 单套面积：约60-180㎡ 其规格与面积很适合投资客购买， 也容易被社区型商铺经营者接受。 同类商业例举 在细节上，注意人性化、趣味化的体现，无论是座 椅、游戏滑梯，还是商铺指示牌，都做到生动、亲民、 与整体社区和谐。 区域介绍 东南国际生活园区是东南开发区的核心部分， 主要为开发区提供行政、商业、办公、居住服务。 规划总用地5.6平方公里。园区以东南大道为中心， 东南大道是生活园区未来的商业、行政、居住和办 公中心。 整个国际生活园区以东南大道为主轴线，以管 委会为中心分为三个区，分别为西区、中区和东区。 园区现状及未来前景 除东南大道正北方的工业企业已建成投产外，南部、东部及西部的大部分地区，虽然有企业有意进驻，但仅仅树立公司标牌及投资额，距离实质进入还有一段时间； 园区总面积50平方公里，尚有约60%的土地没有落实工业企业入驻； 由于园区规模过大，招商引资时间短，许多企业尚未进入实质性启动阶段，园区将经历一端较长的成长期才能凸现规模和带动效应。 区域分析 人口：目前尚无常住人口。规划中到2008年引入15- 20万人口。资料显示，年底将有2.6万动迁农民入住，另有7000师生开学就住，工业园区员工近万人。相信近一年内将形成一个初具规模的聚居区。 交通：尚无公交线路，规划中将有两条公交线通过，但尚未确定。 区域分析 周边环境：目前国际生活园区刚起步，众多项目仍处毛地阶段，无论居住或商业氛围都远未成型。 商业环境：常客隆超市是目前区域内最大的超市点。规划中离本项目1.5公里的东南大道上将设国际大卖场。区域内还规划有星级酒店、休闲娱乐中心等集中商业。 项目分析 区位：位于常熟东南开发区的东南国际生活园区内正中心，距市区8公里、15分钟车程。 体量：总占地61531㎡ ，总建面11万㎡ ，其中商业部分总建面调整为1.6万㎡ 。 地块：呈规整的直角梯形。目前尚未三通一平。 原设计方案如右图： SWOT分析 优势（S）： 地块方正平整，规模较大利于规划设计 地处国际生活区中心，紧邻主干道东南大道，易于吸引区域内人流 劣势（W）： 离市中心较远。对一个中等城市而言，10公里的路程是一个很远的概念；对中等城市而言，其居民的消费习惯都集中在市区传统的商业中心，要引导其到本区域消费，有很大难度。 商业体量偏大。尽管未来的规划前景一片大好，但目前商业氛围有待培育