曦城办法论之合约成本讨论课件.pptx

曦城方法论之合约成本讨论会;序言;目录;一、成本合约管理中的教训及改进方法;一、成本合约管理中的教训及改进方法;案例：1#地块政府规费;案例：1#地块方案;一、成本合约管理中的教训及改进方法; 在小区定位后，项目公司对成本重新进行了测算。测算后成本已接近预期销售均价，如有其它政策及相关的变化，成本就可能超出预期售价。在那时未对市场及设计发起成本预警，定位于“中高档小区”是否合理。从最终定位来看，设计已按中高档小区来设计（如风雨连廊、下沉式广场等），相应成本直接成本已超预期。而一期销售价格仍是不能有效提升，造成成本倒挂现象出现。 改进措施与思考：在项目定位中成本应深度参与其中，才能使后期成本制定不脱离定位太远。 （结合二号地块）;一、成本合约管理中的教训及改进方法; 由于开工时间的紧迫，基础桩基在没有做试桩的情况下提前进行了施工。图纸设计采用PHC-500（120）A-C80(11-13米)的管桩，但在施工中发现图纸所设计的桩型很难打入，最后造成截桩增加，对成本造成不必要的浪费。项目公司对此进行了分析，由于未做试桩，设计院对现场地基承载力的了解只能根据原勘探报告，最后导致桩型设计偏大，桩长设计不合理，最终造成成本不合理增加。 改进措施与思考：在后期开发中，应避免在不做试桩的情况下设计桩基施工图，减少不合理成本支出。 （例如二号地块试桩）; 案例分析：在编制的第一版成本指标中各项政府规费（档案费、价格认证费、面积实测费等）在当时考虑通过前期人员努力可以减少成本支出，指标估算过于理想化等 。如2020万元的区外公建配套在当时考虑与区政府谈判减免，所以未列入指标，实际此项费用区政府根本无权减免；还有各项政府规费（档案费、价格认证费、面积实测费等），在当时考虑通过前期人员努力可以减少成本支出、建安指标估算过于理想化。 改进措施与思考： ☆在后期制定成本指标工作中将减少不合理成本指标预测， ☆通过成立由设计、工程管理、采购合约、财务等相关职能部门组成的成本指标制定小组来确定合理的成本指标。 ; 一??项目是景瑞地产在常州第一个开发的项目，均为高层，因当时时间紧、工期短，招标时设计的图还没有出，无奈只能在无图纸情况下进行费率招标，而且招标时对招标范围及图纸内部交接不明确、工程界面亦没有图纸参考，导致后面由于分包与总包界面不明确产生的扯皮现象，随之签证量增加。 ;一、成本合约管理中的教训及改进方法; 案例分析：由于开发时间紧迫，招标时图纸不全等因素，总包等一系列工程采用费率及开口合同形式进行招标，对成本控制带来很大难度。 改进措施与思考：采用清单总价包干模式。如由于工期紧张确实无图纸的，采用模拟清单单价包干，待出图纸后再行总价包干。; 一期外墙涂料工程，由于在样板段涂料施工的不理想，涂料施工单位由包工包料，改为只供货形式。一方面合约部由于供应的时间紧迫，没有认真计算外墙涂料工程量的情况下还是采用了当初集团招标的涂料面积数据来签订合同：合同暂定总价为：29.3万元，结果供应单位上报结算总价为：122万元；另一方面根据集团设计要求，在不封闭阳台内和建筑腰线部位应全做涂料，使涂料面积大大增加；最后一方面由于合同中规定的涂布率与现实涂布率存在很大差异，致使费料现象产生，因合同文件签定不严谨，不够准确、对实际可能发生的情况未做预料，暂定额与实际发生额的差距甚大，单此项工程追加成本90万元。 改进措施与思考：合同条款必须严谨、准确，工程量一定要计算且要采用包工包料形式，防止日后因费工费料而引起合同争议。;一、成本合约管理中的教训及改进方法; 由于土方、临时道路等工作为当地村民垄断，总包中房号上的挖土及零星土方也由当地村民垄断。其土方计算量及价格未按定额，而是工程量按实际，价格按谈判价格。村民所做的土方量及价格远高于原总包定额套用的成本。原按图纸计算挖方土方量为1.5万方，回方量为0.5万方，按定额计算挖回成本为36万元，村民则按实际挖方量（定额挖方+放坡），实际量达50万元。再加上处理软土地基等土方签证最后土方成本已达90万。 改进措施与思考：在后期应把有当地村民干扰的土方成本作为一个变量计入成本，但在过程中还是应该严格控制。 ; 在原指标估算是外墙腰线部分成本被估低：在原设计图纸中建筑物线条未列明做法。项目公司设想按成本较为低廉的GRC线条测算。但实际上设计的线条突出墙面过多，经过计算GRC线条做法完全无法满足设计安全规范。设计院根据钢结构水泥压力板线条进行了设计。由于腰线施工期间为08年材料最高峰时，钢材供应价已达6500元/吨，因此整体钢腰线成本达到了3256352元，预计将比预算高出1176400元。 （商业门窗） 改进措施与思考：在后期