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LOGO 保定市场调查及分析 ( 下 ) Company Logo 第五章 区域性房地产市场概况 Company Logo 一、 区域性房地产市场环境 新市区的楼市大致可以分为南、北重点工业开发区域、朝阳 大街中段商业开发区域，三大板块既分又合，看似各自独立，却 以朝阳大街纵贯其中，相互连接，形成独特的三点一线分布带， 其中以北部及中部重点开发区域最为集中、突出，支撑整个新市 区的房地产市场发展。 根据政府规划，高新科技产业区为重点经济开发区域，土地用途主要是工业用途 为主，预计今后几年房地产热点主要集中在以下地方： （ 1 ）成立以“中国电谷”为核心的重点经济开发区域（北二环路附近用地） （ 2 ）旧城改造过程中在开发的土地，以朝阳大街北段、中段为核心的大项商、 住项目集中开发 （ 3 ）朝阳大街与天鹅路交汇处将成为新市区重点核心地带 Company Logo 二、本项目所在区域调查分析 此次调研工作以锁定式区域调查，即以高新区域内 朝阳大街与隆兴路为中心点辐射周边 1 ． 2 公里 , 区域内 推售的主要楼盘共有 6 个，主要有花倾城、兴远现代城、 沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭。 Company Logo 锁定区域内在售项目存在以下特点 ： 1 、在售项目大多数均采用以住为主，商为辅的形式进行项目功能分配； 2 、在商业的配比中，分别包括：底商、写字楼。此类项目中住宅虽在销售，但写字楼部分还集中 在未销售阶段，因此判断其销售模式为先住后商。 3 、北部区域楼市明显受政策影响成份较强。 4 、随着重点区域的不断开发及经济增长，商业项目在该区域内具有较高的市场前景。 5 、在整体三大板块中，南部开发项目相对北部而言较少。 通过以上特点进行分析，新市区的楼市市场发展中，商业项目所占比重将日渐增多，而项目功能分 配将依旧采用现有的商、住结合形式。其中，临紧北部区域的商业项目升值空间最大。 Company Logo 本项目区域性竞争项目对比 表 项目名称 总建筑面积（万平 米） 均 价 （元／平） 面积范围 （平米） 容积率 开盘时间 销售情况 花倾城 10 2868 60 — 160 ３ 2006 年 3 月 销售率 95% 青年新城 10 多层 2900 高层 2570 ―― 3 ． 6 2008 年 1 月 尾 盘 新一代 C 区 63 2830 106-400 多 2.51 三期待定 二期尾盘 中铁地产 40 2800 100 多 -300 多 2.1 待定 70% 警盾家园 19.8 2750 116 -249 1.8 待定 销售 70%. 名人国际 10.6 2660-3800 155 -235 １．７ 2002 年 9 月 二期尾盘 , 一期封盘 兴远现代城 ―― 2900 49--120 ―― 2005 年９月 ９０％ 仁和公寓 51 ． 0976 2900 ―― ３ 2006 年 10 月 ―― 假日第一城 35 2750 100 － 160 ３ 2006 年 4 月 11 日 65 ％ 诚信 丽景蓝湾 15 2800 127 － 150 ３ 2006 年 9 月 55% 朝阳龙座 １７ 2700 58--156 ―― 2006 年８月 ７０％ Company Logo 三、建筑类型分析 17% 17% 66% 住宅配底商 酒店配写字楼及底商 住宅配写字楼及底商 根据对 2007 年区域内在售的 6 个楼盘的统计，目前本区域楼市供 应以小高层和高层为主。加之新政策对多层项目的不再批放，锁定式 区域内住宅楼盘的发展趋势会是高层越来越多；据调查人员了解到， 目前这 6 个项目虽在产品上有明显的同质化现象，但大多数销售状况 良好，均能满足现金流的要求。 在功能配比上，仍以老式的住宅加底商的配比方式占大多数，但 因城市规划的影响目前本区域内写字楼项目正日渐增多。