化解地块高容积率的方式研究3讲义教材.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 化解地块高容积率的方式研究 化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段 提升容积率手段 2拔高楼宇高度——超高层 1标准层消化——扩大标准层面积：增加进深 、增加梯户比、增加户型面积定位 3功能转换——利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力 4东西向围合排布——增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照 影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积 项目 梯户比 户均面积（平米） 容积率 天悦龙庭 一梯四户 130 3.3 中信红树湾 一梯两户 160 3.5 建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数28—32层； 为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考虑了景观。 点楼围合结构，平均进深较小，户型面积适中； 户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。 户均面积越大，梯户比可相对较小单层面积大，容积率能保障； 户均面积越小，梯户比越大，保障标准层面积，实现容积率。 1 提升容积率手段2——超高层研究 影响容积率因素——楼宇高度 总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196； 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； 一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅； 后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 一期 二期 分期 楼层 楼宇高度（米） 容积率 一期 18 54 2..2 二期 30 90 4.5 楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的容积率越大。 项目容积率为3.5，要满足容积率，必须有一定的楼宇高度支撑。 我们得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 楼盘 开发成本 销售均价 上海世茂滨江花园 1万元/平方米 3万元/平方米 南京世茂滨江新城 4193元/平方米 1.3万元/平方米 武汉世茂锦绣长江 6590元/平方米 1.45万元/平方米 福州世茂外滩花园 5000元/平方米 1.2万元/平方米 深圳高尔夫珑园 1万元/平方米 3.5万元/平方米 深圳金域蓝湾 4500元/平方米 9000元/平方米 珠海金域蓝湾 4500元/平方米 7500元/平方米 成都金域蓝湾 5172元/平方米 8981元/平方米 福州金域蓝湾 1万元/平方米 1.2万元/平方米 成都外滩 4000元/平方米 7500元/平方米 超高层规模 S比： 销售均价/开发成本 2 通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（S比）密切相关 超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用S比来比较 超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础 世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 S比=销售均价/开发成本 S比 楼盘 S比 价值主体 上海世茂滨江花园 3 南京世茂滨江新城 3.1 武汉世茂锦绣长江 2.2 福州世茂外滩花园 2.4 深圳高尔夫珑园 3.5 1 2 3 4 5 10 S比＜2 S比＞2 价值主体模式 拥有强势景观、溢价 形象主导模式 形象、容积率化解 楼盘 S比 形 象 主 导 深圳金域蓝湾 2 珠海金域蓝湾 1.7 成都金域蓝湾 1.74 福州金域蓝湾 1.2 成都外滩 1.8 7 8 9 10 6 本项目超高层成本约为8000~10000元/平米； 售价为1.5万/平米左右 S比大于1.5，已经具备出现超高层建筑的条件。 超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30% S比>2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 S比<2，形象主导模式，超高层比例仅占20%～30%，超高层更多作